家やマンションなどの不動産を売却する際には、一般的に不動産会社を利用して売主を探したり買いたい物件を探したりすることになります。
そのため、不動産売却には仲介業者を通さなければならないと考えている方も多いですが、実は個人間で売買を行うのは全く問題ありません。
しかし、大きな額が動く売買になりますし、売却に当たって必要な書類を多数集める必要があります。
重要な書類には不備があってはいけませんし、何らかのトラブルに巻き込まれることも少なくありません。
一般的には、不動産会社を利用することで売り手は書類を集めるのが非常に楽になりますし、トラブルが発生しても不動産会社がフォローしてくれます。
そのため、やはり不動産を売却するには不動産会社を通すのが最も効率的だと考える方が多いです。
しかし、不動産会社を通さないことによって生じるメリットもあるため、今回は個人で不動産を売却するためのメリットやデメリット、注意点などを紹介させていただきます。
個人で不動産を売却するメリット
まずは、不動産会社を通さずに家やマンションを売るメリットについて見ていきましょう。
代表的なメリットとしては、
- 自分の自由に売却活動ができる
- 仲介手数料が不要
- 消費税がかからない
という3つの点が挙げられます。
自分の自由に売却活動ができる
不動産会社を通して家やマンションを売却する際には、一般的に必要な書類をその業者がそろえ、売却までの段取りなども全て不動産会社に任せることができます。
→家を早く売るために知っておくべき不動産の査定から売却完了までの流れ
しかし、中には売り手が自分の意図とは異なる方向に話が進んでしまったり、不本意な状況で売却活動を続けなければならないようなことも出てくるかもしれません。
個人で売却をするのであれば、手続きから段取り決め、交渉などを全て自分で行う必要がある代わりに、全て自分の希望通りに物事を進めていくことが可能です。
もちろんその結果、買い手がすぐに現れるとは限りませんが、例えば売り出し価格を自分で自由に設定したいというような場合も思い通りにすることができるのです。
ただし、交渉事が苦手だという方や、細々とした書類を集めるのが嫌いだという方も多いのではないでしょうか。
そういった方にはやはり不動産会社の利用をおすすめいたしますが、例えば知人や隣人、親族などにすでに購入予定者がいるというような場合は自分でやってみるのもよいでしょう。
仲介手数料が不要
不動産会社を通さない大きなメリットとして挙げられるのが、本来ならば支払わなければならない仲介手数料が必要なくなるという点です。
→不動産を売却する際の仲介手数料の相場と知って得する6つのポイント
一般的には、不動産の売却価格が400万円を超えた場合、仲介手数料として利用した不動産会社にその売却価格の3％を超える額を支払わなければなりません。
不動産の売却になるため通常は400万円を超えるケースがほとんどですし、高く売れれば売れるほど不動産会社に支払う仲介手数料も割高になります。
例えば、2000万円で売却した場合は不動産会社に60万円以上を仲介手数料として払うことになりますし、それに対する税金もかかってきます。
中には、2000万円のものをやり取りするのだから、100万円ほどかかったとしても仕方がないと割り切れる方もいるかもしれません。
しかし、100万円も支払うのは馬鹿らしいと考える方も多いため、それであれば自分でやってしまった方が良いとなるケースも少なくないのです。
ただし、後述するように、個人での売却活動には様々なデメリットもあるため、それを考慮したうえでどうすべきかを考えましょう。
消費税がかからない
例えば、100円や1000円のものを購入する際の消費税は8円や80円なので、嫌々とはいえ支払うのが”当たり前”という感覚ではないでしょうか？
しかし、購入価格が100万円になると消費税も8万円、1000万円となると80万円にもなります。
もちろん消費税がかからないのに越したことはありませんが、法律で決められている以上は何かを購入した際に一緒に支払い義務が生じます。
しかし、もしその消費税がかからない方法があるとなったら、できるだけ払わない方法を利用したいと考える方が多いはずです。
しかも、100円や1000円という少額ではなく、数千万円の取引が行われる不動産売買において消費税がかからないというのは非常に大きなメリットです。
実は、不動産会社をはじめとする事業者が不動産を売買する際には消費税が発生しますが、個人で売却する場合は非課税として扱われます。
売り手としては不動産を購入するわけではないため、直接的に消費税がかからないという恩恵を受けられるわけではありません。
しかし、買い手に消費税を払う必要がないということをアピールできれば、それが大きなセールスポイントとなり交渉しやすくなるはずです。
→不動産売却で知っておきたい基礎知識。仲介手数料と媒介契約の種類
個人で不動産を売却するデメリット
金額面で大きなメリットを持つ不動産の個人売買ですが、その分デメリットと呼べる部分も大きいです。
代表的なところでいくと、
- 重要書類を自分で作成しなければならない
- 買い手を自分で探さなければならない
- トラブルを自分で解決しなければならない
といった点が挙げられます。
重要書類を自分で作成しなければならない
不動産を個人で売却するとなった際に、最初にネックとなるのがこの書類集めです。
特に今まで不動産の売買活動を行ったことがないという方にとっては、どの書類をいつまでに集めればよいのかというのは全く未知の話になります。
また、契約書などはただ用意するだけではなく
- 必要なことがきちんと記されているか
- 後々こちらが不利になるような条件が含まれていないか
ということなどをきちんと確認する必要があります。
例えば、個人で不動産を売却する際に最低限必要となる書類として、
- 登記済証（権利書）
- 売買契約書
- 登記簿謄本
- 印鑑
- 印鑑証明書
- 固定資産税評価額証明書
- 収入印紙
などが挙げられます。
権利書はさすがに持っているという方も多いですが、具体的に
- 固定資産税評価額証明書はどのように取り寄せればよいのか
- 収入印紙はいくらなのかがわからない
という方も少なくありません。
また、これは最低限必要な書類であって、不動産によってはこれら以上に様々な書類を集めなければならないケースも多いです。
不動産の売却において、必要な書類の集め忘れ、売買契約書に重要事項の記入漏れなどがあった場合、後々大きなトラブルに発展することもあります。
そういうことを考えると、やはり不動産会社に任せてしまった方が手っ取り早いと感じる方も多いはずです。
なお、売却活動に必要な書類については、「不動産売却に必要となる用意しておくべき書類のリストと詳細について」もご覧ください。
買い手を自分で探さなければならない
不動産会社に売却を依頼した場合、媒介契約を結んだ後は不動産会社が勝手に売却活動を行ってくれます。
売却活動にも様々なものがありますが、不動産会社の持つホームページに載った写真を見て内覧希望者が現れ、交渉を経て売買契約に移るというケースが大半です。
個人で売却するとなると、当然そういったサポートが得られないわけですから、売り手が自分自身で時間を使って買い手を探さなければなりません。
例えば
- 自分で折り込みチラシを作成して配布する
- 有料の不動産情報サイトに自ら登録する
- オークションサイトなどへの登録
といった方法が挙げられます。
まずは不動産の認知度を上げるために様々な広告を利用しなければなりませんし、その広告を見て現れた購入希望者への対応も全てしなければなりません。
上述したようにメリットも多いですが、あまりにもこの部分が煩わしいと感じるのであれば不動産会社を利用したほうが良いのかもしれません。
売却活動における広告の方法については、後程詳しく紹介させていただきます。
トラブルを自分で解決しなければならない
場合によっては、個人で売買活動をする場合であっても全くトラブルが発生しないようなケースもあります。
しかし、全くの他人に数千万円のものを売るわけですから、買い手としても非常に慎重になりますし、それ故何らかのトラブルが発生する可能性が極めて高いです。
不動産会社を利用する場合は、トラブルにも対応してくれますし、様々なトラブルに関する解決法も熟知しているはずですので、丸く収まるケースも少なくありません。
しかし、不動産売買の知識が全くない一個人が売却活動を行う場合は、想定外のトラブルに対応できなかったり、場合によっては賠償責任を追及されたりするリスクも出てきます。
例えば代表的なトラブルとして挙げられるのが、
- 契約書をはじめとする重要書類の不備や記載漏れ
- 重要事項の説明・確認漏れ
- 購入後の不動産の瑕疵の発覚
などです。
個人で不動産を売るとしても、やはり必要に応じて専門家を利用し、全く間違いのない万全の態勢で売却活動を続けていくことをおすすめいたします。
個人での不動産売買を成功させるためにすべきこと
それでは、個人がスムーズに不動産の売却を成功させるためには、具体的にどのようなことに気を付ければよいのでしょうか。
最低でも、以下のことに注意する必要があります。
- 不動産に適正価格を付ける
- 広告を出す
- 問い合わせへの応対
- 専門家が必要なケースも多い
具体的にそれぞれの項目を見ていきましょう。
不動産に適正価格を付ける
例えば、不動産を取り扱う業界で働いたことがあるという方であれば、個人でも適正な売却価格を割り出すことができるかもしれません。
高く売却したいと考える方が多いため、どうしても個人的な査定になると甘くなりがちですが、いくら高く売りだしても買い手がつかなければ意味がありません。
→売れないマンションの原因は3つ！売れるマンションにする方法と活用法
同様に、個人で売却を考える方の多くは、家族や親族、友人など、既に売却先が決まっているケースも多いですが、そういった場合は逆に売り出し価格を安くしてしまいがちです。
安いのだからいいと考える方も多いかもしれませんが、相場に対して安すぎる価格で売買が行われると、買い手が贈与税の対象になってしまう可能性もあります。
そのため、いくら個人での売却だからと言っても、高すぎたり安すぎたりする価格設定は避けるべきです。
査定だけの利用でも無料で行ってくれるというような業者もあるため、そういった第三者に客観的に診てもらって価格を判断してもらうのも方法の1つです。
広告を出す
スムーズな売却活動を行うためには、当然その不動産を購入してくれる買い手を見つけなければなりません。
買い手を見つけるには、
- 親族や知人、隣人を当たってみる
- 広告を出す
のどちらかが効果的な方法ですが、このうちの1はすぐに話がまとまるか、もしくは全く効果がないかのどちらかです。
すぐに話がまとまるのであれば初めから広告を出す必要もないですし、中にはすでに買い手が決まっているから不動産会社を利用しないという方も多いでしょう。
しかし、1が期待できない場合は、2の広告を出すという方法を使うことになります。
広告を出さなければ、売却活動をしているといっても対象となる不動産は全く認知されないことになるため、早く売却するためにも効果的な広告を利用する必要があります。
それでは、不動産を売却する際にはどのような広告を利用するのが良いのでしょうか。
広告の種類は主に3つ
広告には様々なタイプがありますが、代表的なところで行くと
- ポスティング
- 折り込みチラシ
- 情報サイトへの登録
などが挙げられます。
ポスティング
ポスティング業者を利用し、広告を配布してもらうという方法が最も気軽な広告活動になります。
配布するエリアを選ぶことができるため、的を絞って効率的に認知度を高めることができますし、世帯を絞るなどの要望を付けることも可能です。
しかし、ポスティング業者にも様々なところがあるため、業者選びに失敗してしまうと無駄になってしまう可能性もあります。
もちろん不動産会社を利用して売却活動を行うことを考えるとコストは低いですが、慎重に選ぶようにしましょう。
適当に決めてしまったり価格だけを見るのではなく、ポスティング業者の実績や評判なども比較し、時間をかけて選ぶことをおすすめいたします。
折り込みチラシ
広告を出すと聞いて、真っ先に新聞への折り込みチラシを想像した方も多いのではないでしょうか。
こちらはその新聞を取っているご家庭に、幅広く配布することができますし、新聞に入っている広告ということもあり目に入る可能性も高くなります。
ただし、こちらもどの新聞社を利用するのかによって勝手が変わってきますし、新聞には他にも様々な広告が入っています。
それらの広告の中からきちんと見てもらえるような広告に仕上げるには、やはりきちんとした広告をデザインしなければなりません。
もちろん自分でデザインすることも可能ですが、プロのデザイナーなどを利用した場合は10万円弱ほどのデザイン料がかかってきます。
情報サイトへの登録
自分で簡単にできる広告としては、不動産の情報サイトへの登録が挙げられます。
例えば、無料の不動産情報サイトなども存在しますが、その情報サイトを通じて売買契約が成立した場合は、不動産会社と同じように成功報酬を支払わなければなりません。
有料の情報サイトへの出稿料はまちまちですが、一般的には1ヶ月1万円程度で済むことが多いため、こちらを利用したほうが良いでしょう。
ただし、情報サイトによって料金設定などが大きく変わってきますし、中には問い合わせが発生した時点でお金が必要になるようなケースも少なくありません。
不動産の情報サイトを利用するとしても、ポスティング業者と同じように様々なところを比較するようにしましょう。
比較した結果、1つに絞るのもよいですし、もしくは複数のサイトを同時に利用したりするのもよいでしょう。
お金をかけずに広告する方法
例えば、売却したい一戸建ての前に、「買主募集中」といったような看板を設置したりする方法は、特にお金もかかりません。
お金も書けず、その看板を見て購入希望者がたくさん集まるのであれば、それが最高の広告だと言えるのかもしれません。
しかし、当然その看板を見た方の中で興味がある方のみが連絡をしてくることになるため、非常に狭い範囲に向けての広告ということになります。
また、その看板は庭などのご自身が所有する建物の一部や庭などに設置しなければならないため注意が必要です。
私有地以外に看板を設置する場合は正式に許可を取らなければなりませんし、許可を取らずに設置をした場合は器物破損に問われるリスクもあります。
よく貼られているような電柱や電話ボックスなどへの広告も違法ですので、看板を設置する場合は設置場所に十分に気を付けるようにしましょう。
問い合わせへの応対
不動産会社を利用して売却活動を行う場合は、内覧希望者への対応なども全てその不動産会社がやってくれたりするため、売り手としては非常に楽です。
しかし個人で売却を行う場合、当然ですが内覧希望者への対応から価格の交渉、重要書類の作成などは全て個人で行うことになります。
広告を見て直接電話をかけてくる内覧希望者にすぐに応じられなかったり、一緒に現地確認を行う予定を組んだりすることができない場合は、やはり不動産会社を利用すべきでしょう。
逆に、基本的には全ての内覧に応じられるというような方は、個人で売却活動をやってみるのもよいかもしれません。
ただし高額な買い物になるため、当然購入希望者も専門的な質問をしてきたり、細かい要望を出してきたりすることがあります。
具体的にどのような質問が来るかを想定し、予めその質問に回答できるような答えを用意しておくことをおすすめいたします。
購入希望者と直接顔を合わせる際には、単純に物件の良し悪しだけではなく、売り手の印象や知識量なども売却成功の大きなカギとなるため、相応の知識はつけておくべきだと言えます。
専門家が必要なケースも多い
不動産会社に支払う仲介手数料が嫌だから個人で売却活動を行うという方もいますが、売却活動を続ける中で専門家の手を借りなければならないようなケースも出てきます。
例えば、土地の測量を行うには個人の力ではどうにもならないため、土地家屋調査士を利用しなければなりません。
同様に、司法書士を利用することで登記移転などがスムーズにいきますし、トラブルを未然に防ぐことができます。
契約書などの売買をするにあたって必ず必要になる書類の作成も、専門の書類作成代行業者や弁護士などを使った方が安心です。
もちろん中にはすべて自分でやってしまうという方もいるかもしれませんが、煩わしさや安心感などを考えると、プロを使った方が良いと判断できるケースも少なくないのです。
それであれば初めから不動産会社を利用したほうが良いとなるかもしれませんが、当然仲介手数料と比べると格安の料金でできることが多いため、興味のある方は探してみるとよいでしょう。
まとめ
不動産を個人で売却するにあたって得られるメリットも大きいですが、やはりデメリットの方が大きいと感じた方の方が多いのではないでしょうか。
不動産業界で働いたことがあるという方であれば、個人での売却もスムーズにできるかもしれませんが、全く知識のない方にとっては敷居が高い分野です。
知人や友人、親族や隣人などにすでに売却できることが決まっているというような場合は、個人間で売買契約を結んだりすることも少なくありません。
一方で全く当てがない中で売却活動を行うとなると、不特定多数からの問い合わせへの対応、ミスの許されない書類作成など、ストレスを感じる部分も多いはずです。
もちろん、不動産会社を利用することで大きなデメリットを感じる方は、試しに個人での売却活動を始めてみるのもよいでしょう。
しかし、不動産売買を専門に扱う業者を利用すれば、お金には代えられない安心感などを得ることができるため、売却活動を行う上では強い味方となってくれます。
時間は有限です。あまり無駄にしないためにも個人的には専門家に依頼することをおすすめします。
不動産の仲介業者の選び方についてはこちらの記事も参考にしてみてください。
