不動産を売却したいが、どうやって不動産会社に売却を依頼したらいいのか分からない、という不安を持っている方も多いはずです。

そこで、この記事では不動産を売却するときに不動産会社とどのような契約を交わすのか、いくらくらい費用がかかるのかなど、不動産の売却に関する基礎知識を解説します。

ここで取り上げた知識があれば、不動産会社の説明も理解できるようになるので不安を感じることはないでしょう。

不動産の「仲介」とは

テレビＣＭや街中の看板などで「仲介（ちゅうかい）」という言葉を見かけたことがあるはずです。

仲介とは、「他人間の契約成立のために尽力する行為」をいいます。

要するに不動産を「売りたい人」と「買いたい人」の間に入って、契約を成立させる仕事だと考えてください。

なお、法律上は「媒介（ばいかい）」という用語を使いますが、媒介も仲介も基本的に同じだと考えてもらって構いません。

不動産を売却するときには、不動産会社と「媒介契約書」を交わして、買主探しを依頼します。

媒介契約には3種類ある

実は媒介契約には、依頼条件の違いによって3つの種類があり、不動産会社に依頼するときには、このうちのどれかを選択して締結することになります。

まず、3種類の特徴を簡単に説明しておきます。

専属専任媒介契約

専属専任媒介契約とはその不動産会社1社のみに買主探しを依頼する契約です。

なので、他の不動産会社に同時に買主探しを依頼することはできません。また、不動産会社に買主探しを依頼した以上、売主自身が買主を探すこともできません。

専属専任媒介契約では、買主探しの依頼を独占的に引き受ける代わりに不動産会社の業務負担は重くなります。

専任媒介契約

専属専任媒介契約と同じく、他の不動産会社に買主探しを依頼することはできませんが、自力で買主を探すことは許されます。

一般媒介契約

一般媒介契約は、複数の不動産会社に同時に買主探しを依頼することができます。また、自力で買主を探すこともできます。

売主を拘束しない代わりに不動産会社の業務負担が小さいのが一般媒介契約の特徴といえます。

それぞれの媒介契約の違いは、こちらの表を参考にしてください。

種類 他の不動産会社にも依頼できるか 自分で買主を探してよいか 業務報告のペース
専属専任媒介契約 × × 1週間に1回
専任媒介契約 × ○ 2週間に1回
一般媒介契約 ○ ○ 報告義務なし

一般媒介契約をおすすめ出来ない理由

一般媒介契約なら他の不動産会社にも同時に売却を依頼できるから、買主も見つかりやすいのでは？と思いがちですが、そう単純ではありません。

結論から言えば、むしろ一般媒介契約はおすすめではありません。

その理由は二つあります。

不動産会社にとってリスクが大きく力が入らない

一般媒介契約では、複数の不動産会社に同時に売却を依頼することができます。

依頼する不動産会社の数に制限はないので、一度に5社に依頼しても10社に依頼しても構いません。

不動産の買主を探すためには、広告を出したり、チラシまきをしたりと、コストと手間がかかりますが、報酬をもらえるのは最終的に買主を見つけ出した1社だけです。

他の不動産会社が買主を見つけ出した場合には、どんなに頑張っても報酬は0円です。

つまり、一般媒介契約の場合、不動産会社はどんなにコストと手間をかけても、最終的に他社に報酬をもっていかれるリスクがあるため、力を入れて取り組めないのです。

何社に依頼しても情報源は同じ

不動産業界では、「不動産指定流通機構」が運営するコンピュータネットワークシステム（Real Estate Information Network System）を使って、不動産の「売却」や「購入希望」の情報を共有しています。

ネットワークシステムの頭文字（Ｒ.Ｅ.Ｉ.Ｎ.Ｓ）から一般に「レインズ」と呼ばれています。

不動産会社は、不動産売却の依頼を受けると、専属専任媒介契約では5日以内、専任媒介契約では7日以内にレインズに情報を登録する義務があります（一般媒介契約の場合はレインズの登録義務なし）。

つまり、各社がレインズを使っているので、複数の不動産会社に売却を依頼しても効果が上がるとは限らないのです。

「専属専任媒介契約」か「専任媒介契約」のどちらがベター？

残った「専属専任媒介契約」か「専任媒介契約」の主な違いは、

  • 自力で買主を探すことが許されるか（専属専任では許されない）
  • 業務報告のペース（専属専任は1週間に1回、専任は2週間に1回）

くらいしかありません。

自力で買主を探すことができたとしても、現実的には自力で買主を探すのは難しいので、あまりこの点にこだわる必要はないといえます。

また、業務報告のペースも、特に動きがなければ2週間に1回のペースでも困ることはないはずです。

なので、「専属専任媒介契約」と「専任媒介契約」のどちらを選んでも大きな違いはないと言えるので、不動産会社の勧める方を選べば構いません。

仲介手数料の価格

不動産会社は都道府県知事か国土交通大臣（2以上の都道府県に営業所を設置する場合は国土交通大臣の許可になります）の許可がなければ営業できません。

仲介手数料は不動産会社ごとに異なりますが、不動産会社が受け取る仲介手数料は、国土交通省が計算方法を定めて上限額を規制しています。

そのため、中間手数料が売却価格に対して最大でもいくらになる、ということは事前にわかります。

売却価格 報酬額の上限
200万円以下 取引額の5％
200万円超400万円以下 取引額の4％
400万円を超える金額 取引額の3％

※この表で「取引額」とは、不動産の売却金額のことを指します。「報酬額」とは、仲介手数料のことです。

こちらが仲介手数料の上限になりますが、この範囲内であれば不動産会社が好きな額を決めることができます。

そのため、通常は上限ぎりぎりに手数料を設定しているところが多いです。

仲介手数料の計算方法

それでは、上の表を参照して実際に仲介手数料を計算してみましょう。

例えば、マンションの売却価格が1500万円だった場合は仲介手数料の計算方法はこうなります。

  売却価格 報酬額
① 200万円以下の部分 200万円×5％＝10万円
② 200万円から400万円までの部分 200万円×4％＝8万円
③ 400万円を超える部分 1100万円×3％＝33万円

仮に不動産が200万円で売れた場合は、①の10万円が仲介手数料となります。

しかし、それ以上の価格で売れた場合はそれぞれの範囲で分けて計算し、最後に合算します。

この場合は、

①10万円＋②8万円＋③33万円＝51万円

ということになるのです。

なお、ここに消費税がプラスされることになります。

つまり、1500万円の物件を売却した際には、仲介手数料として最大で51万円（税別）を不動産会社に支払うことになります。

簡単に計算できる速算式もある

先ほどの表に従って、地道に掛け算と足し算をしていけば仲介手数料を算定できますが、実際にはこんな煩わしい計算はしません。

不動産業界では、不動産の売却金額が400万円を超える場合は、次のような計算式を使って一瞬で計算しています。

売買価格×3％＋6万円＝仲介手数料

例えば、不動産を3000万円で売却した場合は「3000万円×3％＋6万円＝96万円」となります。

※ただし、仲介手数料には消費税がかかるので注意してください。消費税（8％）込みの場合は103万6800円です。

なお、この計算式は、不動産の売却金額が400万円を超える場合のみにしか使えません。

売却金額が200万1円～400万円の場合には「売却金額×4％＋2万円＝仲介手数料」という計算式になります。

それでも、400万円を下回る不動産取引は少ないので、あまり使うことはありません。

売却価格 報酬額の上限
200万円以下 取引額の5％＋4万円
200万円超400万円以下 取引額の4％＋2万円
400万円を超える金額 取引額の3％

仲介手数料の特徴

このほかにも重要な仲介手数料の特徴があるので2つ挙げておきましょう。

これを知っていると不動産会社に仲介を依頼する不安もグンと小さくなるはずです。

成功報酬であること

仲介手数料は、売主と買主の間に売買契約が成立した場合に初めて発生します。

不動産を売却するために、不動産会社は新聞などに折り込みチラシを入れたり、郵便受けにポスティングチラシを投函したりしています。また、チラシをポスティングするための人件費もかかります。

こうした販売活動にかかる費用は、原則として、すべて不動産会社の負担なのです。（例外的に特別に広告を依頼した場合には、費用負担が必要になるので注意が必要です）。

つまり、不動産会社に買主探しを依頼しても、買主が見つからなかった場合には、1円も支払う必要はありません。

仲介手数料の上限が法律で決まっていること

不動産会社というと、どこか信用できないイメージがあるため、悪徳業者の「ぼったくり」にあわないかと不安になるかもしれません。

しかし、仲介手数料はその心配がありません。

なぜなら、先ほどの計算式は仲介手数料の上限金額なので、それより高い金額を請求された場合にはすぐに「違法」だと断定できるからです。

ちなみに、計算式で算出された仲介手数料は上限額ということは、これより安い仲介手数料を請求しても法律には反しないので、仲介手数料の値引きは自由です。

なので、それほど多くありませんが、条件次第で仲介手数料を減額してくれる不動産会社もあります。

買主を探すために不動産会社はどんな仕事をする？

例えば、不動産を3000万円で売却できた場合、仲介手数料は96万円（消費税別）にもなります。

正直なところ、かなり高い印象を受けるのではないでしょうか。そこで、実際に不動産会社がどのような仕事をしているのかを解説しておきましょう。

物件情報を右から左に流すだけで、高額な仲介手数料を得ているわけではないのです。

物件調査

まずは売却する不動産の物件調査です。

土地や建物の面積、建物の築年数、最寄り駅からの距離や近隣の状況などを調べます。

売主から聞き取った情報が正しいとは限らないので、登記簿などを取り寄せて、正確な情報を入手しなければなりません。

また、登記簿や売主からのヒアリングでは分からない情報があれば、役所などに訪問して裏付け調査が必要になることもあります。

販売活動

郵便受けの不動産チラシにはうんざりしている人も方も多いでしょうが、これも立派な販売活動です。

不動産会社の社員がポスティングしている場合もあれば、アルバイトを雇ってポスティングしている場合もありますが、チラシの印刷費用と人件費がかかっています。

物件案内

不動産の購入希望者が現れた場合には、現地を案内します。

空き家の場合には不動産会社が鍵を預かることもありますが、居住中の場合には、毎回、売主との日程調整が必要になります。

また、購入希望者が即決で買ってくれるとは限らないので、場合によっては何度も何度も現地案内をすることもあります。

契約・引渡し

売買契約書の作成も不動産会社の重要な仕事です。

また、売買契約書とは別に「重要事項説明書」という書類も作成しなければなりませんが、重要事項説明書は物件を丹念に調べ上げなければ作れない難しい書類です。

無事に不動産の引渡しを終えても、重要事項説明書の内容に間違いがあった場合には、不動産会社が法的な責任を負うリスクがあります。

まとめ

不動産会社がどのような仕事をしているのか、そして、不動産を売却できた場合にいくら仲介手数料を支払うのかといった、基礎知識を解説しました。

もし、媒介契約書も交わさずに売却の依頼を引き受けようとする不動産会社であれば、依頼を見送った方がいいでしょう。

不動産の売却は人生で何度も経験するものではないので、信頼できる不動産会社を選んで依頼しましょう。