瑕疵担保責任の基礎知識。不動産売却後のトラブルを避ける方法

不動産を売却する際には、気を付けなければならない点がたくさんありますが売却したからと言って気を抜くことはできません。

売却が完了したらそれで終わりだと考える方も多いですが、売却後もしばらくは不安を抱える方も少なくありません。

売却が終わった家やマンションなどに欠陥が発見された場合は、瑕疵担保責任によって売り手が責任を負わなければならないからです。

そもそも欠陥のない不動産を売ることができれば瑕疵担保責任を問われることはありませんが、中には売り手が気が付かないような欠陥が発見されるケースもあります。

知らなかったということを言い訳にすることはできませんし、それが元で大きなトラブルに発展する可能性もあります。

今回は、そんな瑕疵担保責任やトラブル、瑕疵担保責任を避けるための方法などについて紹介させていただきます。

瑕疵担保責任に関する知識

それでは、瑕疵担保責任とは具体的にどのようなものになるのでしょうか。

まずは瑕疵担保責任を細かく見ていきましょう。

瑕疵担保責任とは？

不動産売買における瑕疵（かし）とは、その不動産に通常はあってはいけないはずの傷や欠陥のことを指します。

有名どころでいくと、一戸建てに雨漏りが発生する場合は、それが瑕疵ということになるのです。

新築で一戸建てを購入した場合は、当然屋根も天井も新しいものになるため、雨漏りが発生することはありません。

しかし中古の一戸建ての場合は、屋根の老朽化などによって欠陥が発生し、それが元となって雨漏りが発生する可能性もあります。

その不動産を購入した方は、不動産としての最低限の基準を満たしていないため、その責任を売り手に負わせることができるのです。

一方の買い手は、瑕疵担保責任によってその重大な傷や欠陥を補償しなければなりません。

また、修繕が不可能だと判断された場合は、契約を解除されたり損害賠償責任を負わされる可能性もあります。

瑕疵の種類

それでは、瑕疵にはどのようなものがあるのでしょうか。

一般的に売買されている不動産は大きく、

• 一戸建て
• マンション
• 土地

に分けることができますが、その不動産の種類によって瑕疵が意味する内容が異なります。

一戸建ての瑕疵

一戸建てにおける代表的な瑕疵としては、

• 雨漏り
• シロアリ被害
• 水漏れ
• 建物の傾き

などが挙げられます。

雨漏りや簡単な水漏れ程度であればすぐに修理できますが、例えば建物が大きく傾いているようなケースは補償したくてもできない場合があります。

その場合は売買契約が白紙に戻されるだけではなく、その一戸建てを購入するにあたって買い手が支払った、様々な費用などを補償しなければならないこともあります。

マンションの瑕疵

マンションの瑕疵としては、

• 耐震基準が満たされていない
• 建設基準法を満たしていない
• 設備の不具合

などが挙げられます。

一戸建てとは異なりシロアリや雨漏りなどが発生するケースは少ないですが、例えば室内の設備が壊れているような場合は直ちに修理しなければなりません。

また、そもそも建設基準法を見たしていないような建物は重大な瑕疵につながります。

土地の瑕疵

土地における瑕疵で代表的なものが

• 土壌汚染
• 地中埋設物
• 地盤沈下

などが挙げられます。

土地を売却してから買い手が戸建てを建設するために地面を掘り起こしたら、下から埋設物が出てくるというようなケースは珍しくはありません。

→解体工事で地中埋設物が見つかった場合の追加費用や対処法について

もちろんその補償をすればトラブルにはなりませんが、売却後にそういった問題に巻き込まれるのが煩わしいと感じる場合は事前に確認しておく必要があります。

瑕疵担保責任の期限

例えば、20年前に売却した戸建てに雨漏りが発生したということを言われたとしても、売り手としてはなぜその責任を負わなければならないのかと感じるはずです。

そのようなことがないように、もちろん瑕疵担保責任には期限が設けられています。

しかし、その期限は状況によって変わり、通常は売り手が誰であるかということで左右されます。

具体的には、瑕疵担保責任の期限は

• 新築物件を購入した場合
• 法人から購入した場合
• 個人から購入した場合

で分類されることが多いです。

新築物件を購入した場合

中古物件の売買にはあまり関係がないため簡単に紹介すると、売買の対象が新築の物件である場合、一般的には瑕疵担保責任の期間が10年となっています。

この場合は、主に構造上の主要な部分に瑕疵が発見されたり、雨漏りをはじめとする外部の雨風を防止する部分に欠陥が見られたりした場合に適用されます。

法人から購入した場合

家やマンションなどは個人間で取引されることが多いですが、中には宅建業者などの法人から購入するという方もいます。

一般的に法人から直接家やマンションを購入した場合は、引き渡しから2年間以上の期限を買い手と売り手の合意によって設定することが可能です。

これは、最低期限が2年ということになるため、不動産会社などから家を購入する際にその期限を相談して延ばすことも可能です。

なお、個人間の売買では不動産会社を仲介として売却活動が行われるのが一般的ですが、単なる仲介の場合はこれには当てはまりません。

個人から購入した場合

不動産売買で最も多いのが、不動産会社などを通しての個人から個人への売買です。

一般的には、買い手がその不動産の瑕疵を知ってから1年以内に申し出れば、売り手はその責任を負わなければならないとなっています。

しかし、その期限については個人間で自由に取り決めることができるため、売買契約を結ぶ際に売り手と買い手でその責任期間をはっきりと決める必要があります。

もちろん条件次第では瑕疵担保責任の期間を長く設定することも可能ですが、通常は引渡しから2ヶ月や3ヵ月程度に定めることが多いです。

また、売却する物件が古く瑕疵の見つかる可能性が高い場合は、売り手は瑕疵担保責任を追わないというような契約を結ぶことも可能です。

ただし、その場合は売却に時間がかかるなどのデメリットもあるため、取り扱う不動産ごとの状態を把握してから決めることをおすすめいたします。

瑕疵に関わる3つのトラブル

売り手からすると、対象となる家やマンションの売却が完了し、売却活動が終わってすっきりしているところで建物の瑕疵を伝えられることになります。

そのため、中には瑕疵担保責任を巡るトラブルに発展するケースもあります。

それでは、瑕疵に関するトラブルにはどのようなものがあるのでしょうか。

買い手と売り手の間での意見の相違

多いトラブルとして挙げられるのは、建物の売却時点では壊れていなかったものが、売却後に壊れてそれに対する瑕疵責任を負わされるといったものです。

もちろん売り手からするとあり得ないと感じるかもしれませんが、買い手の立場に立ってみると、何もしていないのに壊れたから欠陥だということになります。

例えば、シロアリなどのわかりやすい例であれば、明らかに売り手の瑕疵責任だということで話が終わるのではないでしょうか。

しかし、買い手が引っ越しをしてから1ヶ月ほど経って何らかの設備が壊れてしまった場合、買い手の中にはそれを売り手の責任だと訴えてくるケースもあります。

売り手としても寝耳に水であることが多いため、そこで両者の意見が対立してしまうのです。

その際に、売り手の主張としては、売却時、引き渡し時には全く問題がなかったというものになりますし、使い方が悪かったから壊れたんだと判断したくなります。

しかし、売り手と買い手の間で話し合いをしていても解決しないケースが多いため、こう言った場合は専門家に任せて対応してもらうことをおすすめいたします。

住宅の欠陥トラブルを専門に取り扱っているような業者や弁護士などを通すことで、客観的にどちらが責任を負うべきかを判断してもらうことができるはずです。

瑕疵を伝えない売り手

瑕疵担保責任に関するトラブルで多いものが、売り手が故意に欠陥について伝えず、それが後から発覚するというパターンです。

欠陥が多い住宅など誰も買いたいと思わないため、買い手が契約してくれないかもしれない、またはそれを理由に価格交渉されるかもしれないといった理由で瑕疵を告げないのです。

しかし、一般的に瑕疵担保責任の対象となるのは、シロアリや雨漏りなどの、すぐに欠陥だと認知することのできない欠陥です。

例えば、窓ガラスが割れた状態で売買契約を結んでしまえば、その割れた窓ガラスに納得したということで契約をしたということになります。

通常は、当然それを修理してから引き渡すというような話になるため、パッと見ただけで誰でも欠陥だとわかるようなものは瑕疵とは言いません。

そのため、この部分に関しては売り手よりも買い手が注意するべきポイントと言えますが、売買契約を結ぶ際には一目見てわかる欠陥についてもきちんと話し合っておく必要があります。

知らなかったは通用しない

上述したように、瑕疵担保責任はパッと見てわからないような欠陥や傷などに対して適用されるものになります。

そのため、売却後に雨漏りが発生したと伝えられた場合、例え売り手がその欠陥について知らなかったとしても、当然それに対する責任を負わなければなりません。

売り手からすると、そんなことは全く知らなかったし、購入時にきちんと見なかった買い手が悪いと言いたくなる気持ちもわかります。

また、引き渡しまでは何の問題もなかったので、ひょっとしたら買い手がわざと傷つけたんだと思い込んでしまう方もいらっしゃいます。

しかし、瑕疵担保責任を負うという契約をしている以上、きちんと補償しなければならないため気を付けましょう。

瑕疵担保責任のトラブルを避けるためポイント

売却が終わったら、そこですっきりと売却活動を終えたいと感じる方も多いはずです。

しかし、瑕疵担保責任があるおかげで、売却後も気持ちが落ち着かなかったり、何か言われたらどうしようと不安になる方も少なくありません。

実際にトラブルになるケースもあるため、そういった煩わしい思いを避けるためには、建物インスペクションや瑕疵保険などのサービスを利用することをおすすめいたします。

建物インスペクションの利用

建物インスペクションとは、住宅診断士などが中古物件の劣化状況や欠陥の有無、補修したほうが良い場所、費用などの判断を行うといったサービスです。

例えば中古物件を購入した方が、購入後に建物インスペクションを行うことで、その物件に瑕疵がないかどうかを判断することができます。

もちろん買い手が不動産を売り出す前に行えば、瑕疵がないという情報を開示することができるため、買い手も安心して不動産を購入することができます。

また、建物インスペクションを行った不動産であれば欠陥がないはずですので、売却後も安心することができるはずです。

瑕疵保険の利用

瑕疵保険は、正式には既存住宅売買瑕疵保険と言い、売却予定の不動産の検査と補償が一体となったタイプの保険のことを指します。

専門家に家やマンションを調査してもらい、その不動産には何の欠陥もないということを証明してもらうことで、安心して売却活動を行うことができます。

瑕疵保険に加入することで、その不動産には何の瑕疵もないという証明になるため、それを買い手にアピールすることもできるのです。

また、万が一売却後に欠陥が見つかったとしても、保険会社がその補修費用を負担してくれるため、売却後の売り手の不安を全面的に解消してくれます。

瑕疵保険の保険料

それでは、瑕疵保険はどれくらいの金額で加入することができるのでしょうか。

もちろん様々なコースがあるため一概には言えませんが、例えば2000万円の補償コースの場合は保険料が5万円～15万円程度で収まります。

補償額を2000万円以上にしたいという方にはその上のプランもありますし、建物の広さによっても価格が変わってくるため、細かい保険料は保険会社に確認してみましょう。

中には高すぎると感じる方もいるかもしれませんが、この価格で瑕疵を補償し、さらに事前に住宅の調査まで受けられるため、かなりお得だと判断することができます。

実際に瑕疵の補償に大金を支払わなければならないケースもあるため、それを考えると保険をかけておくのも方法の1つです。

まとめ

瑕疵担保責任は不動産の買い手を保護するためのルールになるため、家やマンションを売る側からすると面倒だと感じるはずです。

しかし、実際に欠陥住宅を売却しようとする者もいるため、瑕疵担保責任は必要不可欠な制度だといえるでしょう。

ただし、売り手からするとやはり煩わしいものに変わりはないため、売却後にすっきりとした気持ちになるためにも、売買契約前にきちんと住宅をチェックしておくべきです。

また、売却後に安心したいという方は、建物インスペクションや瑕疵保険を利用するのもよいでしょう。

住宅診断のプロが不動産の欠陥などを事前にきちんとチェックしてくれるため、安心して家やマンションを売却できますし、売却が完了した後も安心して過ごすことができるはずです。