不動産売却に必要となる用意しておくべき書類のリストと詳細について

マンションをはじめとする不動産は、コンビニでジュースを購入するような感覚で売買が成立するわけではありません。

賃貸としてマンションを借りる際にも契約書などの書類が必要になってきますが、不動産の売却となると実に様々な書類を用意しなければならないのです。

もちろん不動産を購入する際にも複数の書類が必要ですが、それは売却の際にも同じことが言えますし、書類不備があるとそこで売却活動をいったん止めなければならなくなることもあります。

売却活動前もそうですが、実際に不動産を引き渡すとなったときにも重要な書類を作成することになります。

マンションの売却など一生のうちで何度も行うものでもないですので、過去に取引をしたことがあるという方であっても必要書類がパッと頭に浮かぶという方は少ないはずです。

そこで、この記事ではマンションや戸建ての売却に伴って必要となる書類のリストや詳細をまとめていきます。

不動産売却活動前に用意しておくべき書類の種類

実際に不動産を売却しようと思ったら、まずは不動産会社に相談して査定してもらうとい方も多いでしょう。

もちろんその際に担当のスタッフから必要な書類を言われると思いますが、まずは売却を依頼する際に必要になる書類を見ていきます。

• 売買契約書
• 境界確認書
• 建築確認済書
• 固定資産税納付書

この辺りを用意しておいたほうが良いですが、具体的に何が必要なのかを細かいものまでリストにまとめてみました。

後述する引き渡しに必要な書類も含まれていますが、不動産会社を利用する際にも使うため集めておきましょう。

必要書類	マンション	一戸建て	土地
登記識別情報（登記済権利書）	〇	〇	〇
固定資産税納付書	〇	〇	〇
売買契約書	△	△	△
重要事項説明書	△	△	△
図面などの使用書	△	△	ー
土地測量図・境界確認書	ー	△	△
マンション管理規約	△	ー	ー
マンションの維持費の情報など	△	ー	ー

不動産会社によって、事前に揃えてほしいと言われる書類の詳細は異なりますが、基本的にはこれらが必要になることも多いです。

ちなみに〇は必ず必要な書類、△はあったほうが良い書類です。

売買契約書

売却しようと考えている不動産は、ご自身が、または先祖の方がどこかから購入したものである可能性が高いです。

そして、購入時には売買契約を交わしており、中にはその際に取り交わした約定などが明記されている書類も存在します。

特に、マンションの場合は売買に関わる重要事項説明書だけではなく、購入時に利用したパンフレットなどが残っているのであれば一緒に渡すとその後の手続きがスムーズです。

建築確認済書

戸建てを売却する際には、建築確認済書が必要になってきます。

この書類は

を証明するものになります。

例えば買い手が購入の際に住宅ローンを利用する場合は、この書類を金融機関に提出しなければなりません。

境界確認書

土地や戸建ての売却をする際には、具体的にどこからどこまでの土地が売却対象となっているのかをはっきりとさせる必要があります。

土地の境界が曖昧になってしまうと当然購入希望者も現れませんし、仮にその状態で売却活動を進めると隣地の所有者とトラブルになる可能性もあります。

既に境界確認書をお持ちであれば問題ないですが、境界がはっきりとしていない場合は隣地の所有者に了承を得たうえで測量図を作ります。

固定資産税納付書

マンション、戸建て、土地の所有者には、毎年固定資産税が課せられますが、

⇒固定資産税とは？おトクに減税する方法と知っておきたい評価額の基準

その固定資産税を見ることで対象となる不動産の評価を確認することができます。

固定資産税の税額を見ることによって、その不動産の価値がより明確になります。

さらに、不動産の登記に必要な登記費用に含まれる登記免許税を計算するための課税標準額のチェックにも必要になるため、事前に揃えておきましょう。

引き渡し時に必要な書類の種類

購入希望者が現れて契約をするとなった際には、以下の書類が必要になってきます。

厳密にいえば、なくても引き渡しができるような書類もありますが、できるだけ用意しておくことをおすすめいたします。

• 登記識別情報
• 共同住宅の規約書など
• 建築設計図面
• 各種報告書

登記識別情報

不動産を売却するにあたって、最も重要な書類の1つとして挙げられるのが登記済権利書になり、一般的には土地の権利証と呼ばれるものになります。

権利証は、現在では登記識別情報と呼ばれる英数字12文字のパスワードのようなものに変わっていますが、現在の所有者が本当の所有者であるということを証明する書類です。

登記識別情報がなくても不動産の売却は可能ですが、売却時の手続きが若干面倒になりますし追加で費用も掛かるため、売却時までに用意しておくようにしましょう。

不動産を売却する際には、売り手から買い手への所有権移転登記をする必要があるため、原則として必ず必要になってくる書類です。

共同住宅の規約書など

一戸建ての建物とは異なり、マンションなどの共同住宅には1つの建物にたくさんの世帯が居住することになるため、その建物独自のルールが細かく決められているケースが多いです。

そのため、マンションを購入する際には、通常はそのマンションの管理契約書や使用書などの書類を受け取ることになります。

これら規約書がなければマンションを売却できないというわけではありませんが、買い手は共同部分の使用ルールや管理状況などをその規約書を見て確認することになります。

つまり、

といえるのです。

規約書には管理費や施設使用料などについて明記されていることもありますし、それとは別に町内会費や修繕積立金などの維持費に関する書類があれば、用意することをおすすめいたします。

建築設計図面

特に戸建ての平面プランや断面図、立面図など、またはどのような仕上げ材を利用しているかなど、建物の情報を記している書類が建築設計図面になります。

この書類がなくても売買契約は成立しますが、例えば買い手が購入後にリフォームをするとなった際には、この図面があった方がスムーズです。

実際に、中古物件の購入希望者の中には将来的にリフォームをイメージしている方も少なくないため、こちらも用意しておくべき書類に数えられます。

各種報告書

地震の多い日本では、建物に対する耐震基準がどんどんと変わってきています。

最新の耐震基準を誇っている建物であれば不要かもしれませんが、古い不動産を売買するのであれば、

• 地盤調査報告書
• 耐震診断報告書

などを用意しておいたほうが良いでしょう。

もちろんこれらがなければ売却できないというわけではないのですが、万が一そのエリアが地震にあって建物に不備が出た場合にトラブルになる可能性もあります。

売り手に不動産を渡したことで売却活動をきっぱりと終わらせるためにも、これらは用意しておくべき書類かもしれません。

また、古い建物の場合はアスベスト使用調査報告書などもあると親切です。

必要になってくる個人情報に関する書類の種類

先ほどは不動産に関する書類を紹介してきましたが、もちろん売買には売却する本人の個人情報に関する書類も必要になってきます。

続いて、売り手に関する必要書類を紹介していきます。

• 身分証明書
• 実印と印鑑証明書
• 住民票
• 銀行口座書類
• ローン残高証明書

身分証明書

マンションや戸建てなどの不動産売買をする際には、不動産会社が仲介に入ることで本人確認をしなければなりません。

その本人確認には、公的機関が発行した身分証明書を提示する必要があります。

代表的な身分証明書には

• 運転免許証
• 健康保険証
• パスポート
• マイナンバー
• 国民年金手帳

などが挙げられます。

住民票

現住所が登記されている住所と同じ場合は、住民票が不要になる可能性もあります。

しかし登記上の住所と現住所が異なる場合は、個人情報書類の1つとして住民票が必要になってきます。

この住民票は、発行から3ヵ月以内のものしか適用されないため、有効期限を確かめたうえで利用するようにしましょう。

実印と印鑑証明書

不動産を売買する際には、売買契約書に署名と捺印をすることになります。

その時に利用する印鑑は、正確には実印でなくても問題はありませんが、やはり実印の方が重要な取引をしているという意識を高めることができます。

また、実印と印鑑証明書を用意することによって、買い手側が売主本人であると認識することができるというのも大きなメリットです。

なお、印鑑証明書は登記手続きを行う際に必要になってくるため、こちらも3ヵ月以内に発行されたものを用意しておきましょう。

銀行口座書類

不動産の売買には大きなお金が動くことになるため、通常は現金を直接渡すようなことはせず、銀行振り込みでやり取りをするケースがほとんどです。

具体的には銀行口座や銀行印などが必要になるケースが多いですが、買い手が清算金や残金を振り込む際に知っておくべき情報なので買い手に教えておきましょう。

ローン残高証明書

売却する不動産にローンが残っている場合は、そのローンの残りを知らせるための情報としてローン残高証明が必要になってきます。

ローンを返済し終わった物件に関しては不要な書類ですが、まだ支払い中の場合は住宅ローンを組んだ金融機関で発行してもらいましょう。

契約日当日に持って行くべき書類

契約日当日には、上述した書類の中で

• 身分証明書
• 実印
• 権利書

を持って行く必要があります。

また、それ以外にも

• 収入印紙
• 仲介手数料
• 手付金の領収書
• 固定資産税等納税通知書

などが必要です。

こちらも同様に、必要な書類を一覧でまとめておきます。

必要書類	マンション	一戸建て	土地
身分証明書	〇	〇	〇
登記識別情報（登記済権利書）	〇	〇	〇
実印と印鑑証明書	〇	〇	〇
ローン残高証明書	〇	〇	〇
銀行口座書類	〇	〇	〇
仲介手数料、印紙代など	〇	〇	〇
住民票	△	△	△
建売、マンションのパンプレット	△	△	ー
設備仕様書	△	△	ー
建築設計図書	ー	△	ー
検査済書	ー	△	ー
建築確認済書	ー	△	ー

この中でも、特に必要なものや混乱しそうなものについて紹介させていただきます。

収入印紙

不動産売買契約書には収入印紙を貼る必要がありますが、その印紙税は契約金額によって変わってきます。

なお、平成26年4月1日～平成30年3月31日までの間に作成された書類に関しては、印紙税に軽減税率が適用されます。

下記表は軽減税率を紹介していますが、期限を超えると税率が上がるため気を付けましょう。

契約金額	印紙税額
1万円未満ののもの	非課税
1万円超10万円未満のもの	200円
10万円超50万円以下のもの	200円
50万円超100万円以下のもの	500円
100万円超500万円以下のもの	1,000円
500万円超1,000万円以下のもの	5,000円
1,000万円超5,000万円以下のもの	1万円
5,000万円超1億円以下のもの	3万円
1億円超5億円以下のもの	6万円
5億円超10億円以下のもの	16万円
10億円超50億円以下のもの	32万円
50億円を超えるもの	48万円
金額の記載がないもの	200円

仲介手数料

仲介手数料は売り手が不動産会社に売却を依頼し、その売買が成立した際に売り手から不動産会社に支払う報酬のことになります。

この仲介手数料は、法律で上限が決められているため、事前に不動産会社に言われた額を用意することになります。

売却価格	報酬額の上限
200万円以下	取引額の5％
200万円超400万円以下	取引額の4％
400万円を超える金額	取引額の3％

例えば2000万円のマンションを売った場合の仲介手数料を計算してみましょう。

ということになり、合計で上限が66万円の報酬を不動産会社に支払うことになります。

なお、400万円以上の売買契約の場合は、売却価格の3％に6万円を足した値が報酬の上限となります。

この値に消費税を加えた額を支払います。

仲介手数料の細かな計算方法に関しては、下記も参照してください。

不動産売却で知っておきたい基礎知識。仲介手数料と媒介契約の種類

手付金の領収書

不動産を購入したいという人が現れたら、買い手は手付金を支払うことによって、その不動産を購入するという意思を売り手に伝えます。

その手付金の額は売り手と買い手の間で相談して決めることができますが、売却する側としては少しでも高い方がいいでしょう。

万が一買い手が対象となる不動産の購入を取りやめる場合は、その手付金を放棄する必要があるため、やはりできるだけ大きな額の方がいいと言えます。

そして、契約時にはその受領した金額が記された領収書を用意しましょう。

 固定資産税等納税通知書

上述しましたが、マンションや戸建てなどの不動産を所有している方は毎年固定資産税を支払わなければならず、その通知は1月1日時点で不動産を所有している方に届けられます。

不動産売買契約では、この固定資産税の支払いを、通常は

• 決済日の前日までを売り手が負担
• 決済日からは買い手が負担

とするのが一般的です。

そのため、固定資産税納税通知書に書かれている金額を日割り計算して、その決済日に支払いをすることになります。

このような理由から固定資産税納税通知書が必要になってくるため、忘れずに持って行きましょう。

まとめ：売却活動をするにあたって必要な書類を集めよう

1500万円のマンションもあれば1億円を超えるマンションもありますが、それらの不動産は売買契約によって売り買いされることになります。

不動産を売却する際には、その売却価格に関わらずきちんとした契約が必要になってきますし、その契約には様々な書類を用意しなければなりません。

基本的には仲介をお願いした不動産会社が必要書類を教えてくれるでしょうし、代わりに作成してくれるような書類もあるかもしれません。

しかし、 売り手がどんな書類が必要なのかということを売却活動を始める前に知っておいたほうが、不動産会社とのやり取りもスムーズに進みやすいです。

これから不動産を売却しようと思われているのであれば、まずは売却活動をするにあたって必要な書類を集め不動産会社に連絡することをおすすめいたいします。