古くなった家を建て替えようと考えていらっしゃる方も多いと思いますが、新しい家を建てる前には古い家の解体工事が必要です。
また、解体工事や新築物件の建築工事の間は、当然その場所で生活を送ることができないため、仮住まいを探す必要も出てきます。
空き家の解体と比べると、住んでいる家を解体する場合はやることが多いですし、当然出費も多くなります。
解体費用と建築費用を少しでも抑えるためには、まずはきちんとしたスケジュールを組むことが大切になってくるといえるでしょう。
また、費用を抑えるためには解体工事をどこに頼むかということも考えなければなりません。
この記事では、建て替え工事のための解体工事と建て替えのスケジュールなどを紹介していきます。
建て替えの解体工事業者はどこに頼む？
新しく家を造る場合は、ハウスメーカーや工務店に設計や建築をお願いする方がほとんどなのではないでしょうか。
そして、その建築会社に一緒に解体工事もお願いしてしまうという方も多いですが、その他に、解体業者に直接解体工事を依頼するという選択肢も存在します。
- 建築会社
- 解体業者
要するに、この2つのどちらかに頼むということです。
建築会社に解体工事から新築物件までの工事を一任するか、解体業者に解体工事を、建築会社に建築工事を分離発注するかですが、一体どちらの方が良いのでしょうか。
それぞれのメリット・デメリットを紹介します。
建築会社に頼んだ場合
この場合の建築会社とは、実際に新築物件を建ててもらう業者のことになり、ハウスメーカーや工務店がそれに当たります。
建築会社のメリット
解体工事と建築工事を一緒の会社にやってもらえば、窓口は1つになりますので施主の負担が減ります。
また、解体工事が遅れてしまったとしても、同じ業者が全てスケジュールをコントロールしてくれるため安心です。
建築会社のデメリット
メリットの多い方法ですが、最大のデメリットとして金額が高くなるということが挙げられます。
ハウスメーカーや工務店は自社で解体工事をせず、基本的には下請けの解体業者が解体工事を請け負うことになります。
要するに、施主が別々で頼むのと変わらないのですが、ハウスメーカーや工務店を通す分、別で中間マージンがかかります。
例えば、解体工事だけで100万円で済んだとしても、ハウスメーカーを経由することで解体費用が130万円や140万円になることもあります。
別で頼めばその30万円や40万円はかからないため、これは大きなデメリットと言えるでしょう。
解体業者に頼んだ場合
新築物件を建てる前の解体工事だけを解体業者に頼むという方法です。
解体業者のメリット
最大のメリットは、一緒に頼んでしまうよりも解体工事の費用を安く抑えられるという点です。
先ほどの例で行くと、解体業者に直接頼むことで、解体費用を30万円や40万円安くすることができます。
これは出費の多い家の建て替えの時期には大きな金額と言えるため、金銭的なことを考えるのであればこちらの方法をおすすめいたします。
解体業者のデメリット
金銭的なメリットは大きいですが、分離発注するのであれば解体業者と建築業者の2つの業者とやり取りをしなければなりません。
当然良い業者を探すのにも時間がかかりますし、解体業者の中には悪徳業者もいるため慎重に選ぶ必要があります。
例えば信頼できる一括見積サービスなどを使うというのも方法の1つですが、
ご自身で直接探す場合は業者選びにも時間をかけましょう。
建築会社、解体業者に解体工事を頼むメリットやデメリットについては「解体工事はハウスメーカーと解体業者のどちらがおすすめか検証してみた。」こちらを参照ください。
解体工事から新築物件建築の流れ
それでは、古い家を解体して新しい家を建てる大まかな流れを見ていきましょう。
主な流れはこちらです。
- 情報収集
- 住宅会社の決定
- 住宅デザインの決定
- 住宅ローン申し込み
- 解体業者の決定
- 引っ越し
- 解体工事
- 地盤調査
- 新築物件の建築
やはり新しい家を建てるという目的がメインになるため、初めに新築物件のことを考え、次に解体工事の依頼に取り掛かることになります。
それぞれの項目を具体的に紹介させていただきます。
情報収集
家を建て直したいと思ったら、まずは住宅に関する様々な情報を集めるところから始めることになります。
インターネットや雑誌、本などで住宅の知識を蓄え、実際にショールームなどを見に行ってみるというのもよいでしょう。
また、最初の段階で融資先を決めて「いくらくらいまでならお金を出すことができるのか」ということを確認しておくのも大切です。
無理のない資金計画を立てつつ、全体の予算を決めておきましょう。
建築会社の決定
予算を決めたら、その予算内で理想の住宅を建ててくれる業者を選ぶ段階です。
ハウスメーカーや工務店、建築設計事務所など様々な依頼先がありますが、この時の業者選びで将来出来上がる家が決まります。
少しでも良い家を建てるために、それぞれの業者とじっくりと話し合って納得のいくところを選ぶようにしましょう。
住宅デザインの決定
複数の業者と話し合った結果、一社に絞ったら、その業者と細かい部分までしっかりと打ち合わせを行います。
実際に希望する工法や間取り、素材や色など、建物中のあらゆる場面の詳細をしっかりと決めなければなりません。
また、「希望通りの工事をしたら大体いくらくらいかかるのか」という見積もりを作成してもらいます。
その見積もりを見て、内容を変更したり値下げの交渉をしたりすることになりますが、最終的に納得したら本契約を交わすことになります。
住宅ローン申し込み
契約が終わったら、金融機関に住宅ローンの申請を行います。
ローンは工事が着工してから組むものになりますが、通常はその前にローンの事前調査を行うのが一般的です。
しかし、事前調査には建築業者からもらう見積書やプランなどが必要になってくるため、それ以前に行うことはできません。
建築業者から見積もりをもらって契約をしたタイミングで事前審査を受け、その後、建築確認が終わった後に本審査に申し込みます。
解体業者の決定
ここで、いよいよ解体業者を見つける必要が出てきます。
建築業者に一緒にお願いする場合は、ここのステップは無視してもかまいませんが、分離発注するのであればここである程度の時間が必要です。
具体的には、解体業者を探すところから解体工事が終わるまでで、少なくとも2ヶ月は見ておいたほうが良いでしょう。
早く新しい家を造りたいという思いから、相見積もりも取らずにサッと解体業者を選んでしまう方もいらっしゃいます。
しかし、悪徳業者も存在しますし、変な業者を選んでしまうと余計に時間やお金がかかってしまう可能性も否めません
解体業者を選ぶ際にも、建築業者を選ぶのと同じようにじっくりと時間をかけることをおすすめいたします。
⇒解体工事のトラブルを防ぐために業者選びでチェックすべきポイント
引っ越し
解体工事業者を決めたら、次は解体工事と建築工事の間に住むための仮住まいを探しましょう。
もちろんどれくらいの規模の家を建てるのかによって工事期間は変わってきますが、一般的には仮住まいは半年程度が目安と言われています。
事前に解体業者や建築業者から大体の工期を伝えられると思いますが、遅延の可能性も考えて長めに確保しておくと余裕が持てます。
短期の賃貸には探すのが難しい印象もありますが、不動産会社に足を運んで相談してみると紹介してもらえることも少なくありません。
仮の住まいではありますが、半年ほど住むことになるため、生活環境や交通面をよく考えて選びましょう。
⇒建て替え・リフォーム中の仮住まいの探し方と選ぶポイントについて
解体工事
引っ越しが完了したら、古い家の解体工事に取り掛かります。
一般的な解体工事であれば、1週間～2週間で全て終わらせることができるはずですが、立地条件や建物の規模などによってその期間は変わってきます。
→解体工事の工期の基本｜工期の平均値と遅れてしまう原因と対処法
また、天候などが原因で遅延してしまう可能性があるため、分離発注の場合は解体工事と建築工事の期間をギリギリに設定しないようにしましょう。
解体工事が遅れることでその後のスケジュールが全て狂ってしまうと大変ですので、解体工事の終了から新築物件の着工まではある程度時間を空けておくべきです。
なお、建築業者にまとめて注文する場合は、スケジュールのことを気にする必要はありません。
地盤調査
新築物件を新しく建てる場合には、該当する土地が建物の重さを十分に支えられる地盤を持っているのかというようなことを調べる地盤調査を行います。
仮に地盤の強度が基準に達していない土地に家を建てた場合、その家は将来的に傾いていってしまう可能性が高いです。
建て替えの際には、通常はまだ古い建物が建っているときに可能な範囲で調査を行いますが、解体後の何もない状態の土地を調査することでより確実な結果が得られます。
万が一、新築物件の重さに耐えられないというような判断が出された場合、地盤改良工事を行って地盤を強くします。
新築物件の建築
地盤調査を終えたら、いよいよ新築物件を基礎から造っていくことになります。
解体工事のように数週間では終わりませんが、たまに顔を出して途中経過を確認することによって、工事の遅延のリスクを減らすことが可能です。
無事に新築物件が完成したら、仮住まいから引っ越してきて完了です。
時間的な余裕とスケジューリングが大切
満足する家を造るためには、ある程度の期間を見ておくべきです。
新しい家がほしいからと言って、明日解体工事をして、終わり次第新築の建築に当たってもらうというのは不可能です。
それでは、どれくらいの期間があればすべてをスムーズに済ませられるのでしょうか。
解体と建築を合わせて1年くらいあれば余裕がある
建築工事だけを見ると、平均して4ヵ月～6ヶ月くらいで家を建てることが可能です。
しかし、その4ヵ月～6ヶ月の建築工事の前には、どのような家にするかを考えて業者を選び、さらに細かな打ち合わせなどが必要になってきます。
そのため、余裕を持って10ヶ月くらいは見ておくべきでしょう。
また、解体工事を別の解体業者にお願いするのであれば、さらに業者探しから解体工事完了までを2ヶ月くらい見ておきたいものです。
時間がない場合は分離発注は難しい
建築業者に解体工事をやってもらうのであれば解体業者を探す時間を省くことができるため、新築が出来上がるまでの期間の短縮も可能です。
逆に言えば、時間がない中で新築物件への建て替えをするのであれば、より時間がかかる分離発注はおすすめできません。
今後一生住み続ける可能性の高い住宅ですので、本来ならば新築物件を建てる際には十分な時間がほしいものです。
しかし、何らかの事情がありダラダラと業者を探したりする暇がない、という方もいらっしゃるかもしれません。
そんな場合は、なるべく早くどのような家にするかを決め、建築業者に解体工事から建築工事までを一任することで、その後はスピーディーに進んでいくはずです。
まとめ
古い家が建っている場所と同じ所に新築物件を建てるには、建築工事の前に解体工事が必要になってきます。
そして、分離発注をする場合は、建築業者と解体業者の双方と工事のやり取りを進めていくことになります。
また、古い家に住んでいる場合は、さらに引っ越し業者にも依頼をすることになるため、何かと忙しくなりがちです。
せっかく新しい家を建てるのですから、じっくりと考えて納得できる家を造りたいと考える方がほとんどのはずです。
しかし、同時に工事にかかる費用をできるだけ最小限に抑えたいと考える方も多いのではないでしょうか。
→少しでも安く解体したい！解体工事の費用を安く抑えるための3つの方法
費用の方は、建設業者と解体業者の分離発注をすることである程度は抑えられますが、じっくり考えるにはそれなりの時間が必要です。
家の建て替えに伴って解体工事を分離発注する場合は、時間的な余裕を持って依頼することをおすすめいたします。
