中古マンションを購入するメリットは？購入前の注意点と大まかな流れ

　

マンションには新築のものと中古のものが存在しますが、その中でも中古マンションのほうが良いという方も多いです。

もちろん新築には新築の魅力がありますが、中古マンションには様々なメリットがあるため、あえて中古を選ぶ方も少なくありません。

中には、「本当は新築マンションがほしいが高いため中古マンションを選ぶ」というような方もいらっしゃるのではないでしょうか。

しかし、中古マンションと新築マンションは基本的に全く違った購入方法を取ることになるため、新築の購入を予定していた方は注意する必要があります。

この記事では、マンションを中古で購入するメリットや、中古マンションの購入の流れ、購入前のポイントなどについて紹介させていただきます。

中古マンションの5つの魅力やメリット

それでは初めに、中古マンションの魅力を見ていきましょう。

代表的なものとして、

• 低価格で購入可能
• 新築よりも立地が良い
• 実物をじっくり見ることができる
• 価値が下がりにくい
• 選択肢が多い

などが挙げられます。

低価格で購入可能

やはり新築のマンションと比べると安く手に入れることができるというのは、中古マンションの大きなメリットの1つです。

同じような条件の新築マンションと比較すると、1,000万円以上の差が出るのも珍しいことではありませんし、見た目が綺麗な中古物件も多いです。

• マンションを購入したいができるだけ安く入手したい
• 良いマンションをリーズナブルな価格で手に入れたい

という方は、中古マンションを探してみましょう。

新築よりも立地が良い

今年新たに建てられるマンションは、当然去年新しく建てられたマンションよりも立地条件が悪い可能性が高いです。

マンションは駅に近い場所などの、その時に最も良いとされている立地に建てられる傾向にあります。

つまり、古いマンションほど立地条件が良く、逆に新築マンションほど駅から遠いなど、立地の悪い場所に建てられることが多いのです。

中には、駅前の土地が空いたため新築でマンションが建つということもあり得ますが、そんなことはほとんどありません。

そのため、立地重視でマンションを探すのであれば新築よりも中古の方が良いことの方が多いです。

実物をじっくり見ることができる

新築のマンションの購入と言っても、既に出来上がっている新築のものを購入できることがあるかもしれません。

しかし、一般的に新築のマンションは建設中の段階で購入者が埋まることが多いため、まだ出来上がる前に購入しなければならないのです。

立地などは確認できますが、「事前に建物そのものや部屋の造りなどを確認できないというのは不安だ」という方も多いのではないでしょうか。

もちろんモデルルームで実際の室内を体感できるはずですが、肝心の窓からの景色や風の通り、日の当たり方などはモデルルームではわかりません。

それを考えると、これから実際に住むかもしれない部屋を見ることができ、売り手から建物の情報を得られる中古マンションはメリットが大きいと言えるでしょう。

価値が下がりにくい

新築のマンションの中には、その後の周辺の発展具合によって価値が高まるものも存在しますが、大半はどんどんと価値が落ちていきます。

マンションはできたばかりの状態が最も価値が高いのですが、誰かが入居した時点で新築物件から中古物件に変わるため、一般的に価値が2割程度下落します。

しかし、建てられてからある程度の年月が経っている中古のマンションは、評価額が一気に下落するということはなく、緩やかに少しずつ落ちていきます。

例えば将来的にマンションを売却するというような場合も、購入時と比べてそこまで価値が落ちていないはずですので、思ったよりも高く売却できるでしょう。

選択肢が多い

当たり前のことかもしれませんが、新築と呼ばれるマンションの数は非常に限られています。

そのため、マンションを探す際に新築に絞ってしまうと、選択肢がなく希望の物件を見つけられない可能性も高くなります。

その点、中古のマンションはたくさん存在しますし、極端な話をすればどこに行っても見つけることができるはずです。

中古マンションの4つのリスクやデメリット

それでは続いて、中古マンションを購入する上でのリスクなどを見ていきましょう。

代表的なものとしては、

• 価格は売り手が自由に決められる
• 長く住めない可能性がある
• 近所づきあいが面倒なケースが存在する
• 駐車場が確保できないこともある

などが挙げられます。

価格は売り手が自由に決められる

新築のマンションの場合は、基本的には価格がきちんと決められているため、誰もが公平にその料金に納得して購入に移ることが可能です。

しかし、一方の中古マンションの場合は売り手が個人である可能性が高いため、その価格は売り手が勝手に決めることができます。

例えば、本来であれば2,000万円の価値しかないマンションだったとしても、売り手が5,000万円で売却したいと思えば売値を5,000万円にすることができるのです。

もちろんこれは極端な例かもしれませんが、要するに、きちんと確認をしないと相場よりも高い価格でマンションを購入してしまう可能性が出て来るということです。

そのため、中古のマンションを購入する際には、焦らずに周辺の相場も考えながら慎重に選ぶことをおすすめいたします。

また、これは同時に、相場よりもリーズナブルな価格でマンションを手に入れられるかもしれないということを意味します。

例えば本来ならば2,000万円の価値があるマンションであっても、その売り手がさっさと売ってしまいたいと考えているような場合は1,500万円で売りに出す可能性があるのです。

運よくそういった物件を見つけることができれば、逆にお得に中古マンションが購入できるため、時間に余裕がある方はじっくりと調べてみるようにしましょう。

長く住めない可能性がある

当たり前のことかもしれませんが、中古のマンションは売却されている時点で、建てられてからある程度の年月が経過しています。

築年数の浅い物件、もしくは古くてもきちんと管理されているような物件であれば、中古マンションであっても長期的に住むことができるでしょう。

しかし、中には劣化が激しくて購入してからずっと住み続けることができない可能性がある中古マンションも存在します。

やはり建てられてから時間が建っているマンションの方が価値も下がるため、安く手に入れることができますが、それでも高い買い物なので注意する必要があります。

例えば、30歳の方が築25年のマンションを購入した場合、平均寿命の80歳くらいになったときには、そのマンションは築75年ということになります。

管理がきちんとされているのであれば問題ないかもしれませんが、劣化具合によってはすでにそのマンションで安心して過ごせない状態になっているかもしれません。

購入する年齢によっても築年数は大きく関係してきますが、中古マンションを選ぶ際には管理状態などまで見ておくことをおすすめいたします。

近所づきあいが面倒なケースが存在する

マンションは集合住宅になるため管理組合というものが存在し、基本的にはその管理組合の活動に参加しなければなりません。

新築のマンションを購入する場合は、全ての住人が新規の家庭なので、そこで一から新しいコミュニティーを形成していくことになります。

しかし、中古マンションを購入して新しく住む場合は、すでに形成されているコミュニティーに入っていかなければなりません。

すでにそのマンション内で出来上がっている暗黙のルールなどにも適応しなければなりませんし、場合によってはうまく打ち解けられない可能性もあるでしょう。

マンションに限らず、一戸建てを購入する場合にも町内会などが存在するため、基本的にはどこに行っても何らかのコミュニティーに参加することになります。

中には、そういった集会や集まりなどが苦手だという方もいらっしゃるかもしれませんが、後からそのマンションに入居する以上はそこに合わせるのが無難です。

しかし、逆にそういった集まりを通して新しい友人を作ったり、楽しい近所づきあいを作ることができると考える方も少なくありません。

面倒な方にはデメリットとなる部分かもしれませんが、考え方によっては大きなメリットですので、できれば積極的に参加していきましょう。

駐車場が確保できないこともある

新築マンションを購入する際には、基本的には早い者勝ちでマンション内の駐車場を利用する権利を得ることができます。

中には抽選であったり、部屋ごとに利用できる枠を設けていたりする物件もありますが、中古で購入する場合はそういった駐車場が使えない可能性が高いです。

もちろん駐車場が全くないということはないでしょうが、少なくともマンションの敷地内の駐車場はすでに埋まっていることが多いため、遠くの駐車場に車を止めることになります。

運が良ければ近隣の駐車場に止められるかもしれませんし、マンションによっては数年ごとに抽選を行い駐車場を総入れ替えするようなところも存在します。

そのため一概には言えませんが、駐車場が絶対に必要だという方にとっては、駐車場の確保は毎日の生活を大きく変える重要な項目の1つです。

例えば都心のマンションを探していて車を使わないという方には全くデメリットにならないかもしれませんが、車を所有している方は駐車場についても調べておくようにしましょう。

中古マンション購入の大まかな流れ

続いて、中古のマンションを購入する流れを紹介させていただきます。

具体的には、このようなステップを踏んで中古のマンションを入手することになります。

それでは、それぞれのステップの細かな動きをチェックしていきましょう。

欲しいマンションの条件をまとめる

まずは、ご家族でどのようなマンションを購入したいかということを話し合うところから始めます。

漠然とマンションがほしいと思っていたとしても、実際に購入に取り掛かるとなると具体的なマンションの条件が求められます。

例えば、

• マンションの所在地
• 部屋数や間取り
• 築年数
• 入居を希望する時期

などなど、どのようなマンションがほしいのかをなるべく明確に決めるようにしましょう。

購入予算を決める

続いて、その中古マンションを購入する予算を決めていきます。

こちらは

• 頭金でいくら出せるのか
• 年収からどれくらいの比率をローンの返済に充てられるのか

で大きく変わってきます。

年収から購入価格を決める方もいらっしゃいますが、実際に月々の返済額がいくらまでなら生活に余裕を持たせられるかで考えるのも重要です。

上述した条件にあてはまるマンションは、予算を決めた段階でかなり絞られるはずです。

不動産会社を探す

中古マンションを購入する条件がある程度固まった時点で、ようやく不動産会社を探し始めることになります。

不動産会社は都心に行くほど多くなる傾向にありますが、その不動産会社によって探せる物件の範囲や所有するマンションの数などが異なります。

また、単純な物件の数だけではなく、本当に信頼できる不動産会社を見つけるというのも大切です。

実際に、満足いくマンション購入ができるかどうかは利用する不動産会社にかかっているともいえるため、様々な不動産会社の特徴を調べて慎重に選びましょう。

マンションを探す

不動産会社を選んだら、その不動産会社にこちらの条件を伝えることによって、条件におさまるマンションをいくつか紹介してもらえるはずです。

また、上述した不動産会社を探すステップを飛ばして、事前にインターネットで良さそうなマンションをピックアップするのもよいでしょう。

ネットで探した物件を取り扱っている不動産会社に連絡をし、その不動産会社に似たような条件のマンションを複数見せてもらうというのも方法の1つです。

ただし、全ての不動産会社がネット広告をはじめとする広告媒体を利用しているとは限らないため、ネットから探す場合は目に入る不動産会社が限られます。

内覧する

希望するマンションを見つけられたら、実際にそのマンションを見に行きます。

新築マンションの場合はモデルルームしか見ることができないことも多いですが、中古マンションは既に建てられているため実際に住む空間を見ることができます。

内覧は何度もできるはずですので、購入したい物件を複数に絞り、物件だけではなく周辺の環境も併せて確認するようにしましょう。

また、通勤時の様子、暗くなった時の周りの安全性などを確かめるために、時間を変えて何度も見に行くことをおすすめいたします。

媒介契約を結ぶ

中古マンションを実際に購入するとなった場合は、そのマンションを売りに出している不動産会社と正式に媒介契約を結ぶことになります。

不動産を購入するには、売り手と買い手の間で売買契約を結ぶことになりますが、その前にその不動産を紹介した不動産会社とも契約をしなければなりません。

契約の内容は、

• 仲介業務のサービスについて
• 仲介手数料について

というようなことになりますが、念のために書類にはきちんと目を通しておくようにしましょう。

購入の申し込み

購入希望のマンションが決まったら、売り手に購入申し込みをすることになります。

こちらから売り手に直接申し込みをするのではなく、上記で媒介契約を結んだ不動産会社を通して申し込みをしてください。

実際に顔を合わせて口約束で購入すると言っても申し込みをしたことにはならないため、きちんと書面に残す必要があります。

また、値引き交渉などは正式に申し込みをする前に済ませておくようにしましょう。

売買契約を結ぶ

正式に購入したいとなった場合は、まずは宅地建物取引士より、購入するマンションの重要事項の説明を受けることになります。

その説明に納得したら、いよいよ買い手との間で売買契約を結ぶ段階になります。

この段階では買い手から売り手に手付金を支払うことになりますが、一般的には100万円程度を手付金とすることが多いようです。

しかし、確実に購入したいという意思があるのであれば、マンションの価格の10％以上を収めるとよいでしょう。

住宅ローンの審査

マンションの売り手と売買契約を結んだら、続いて住宅ローンの本審査を行います。

契約によって本審査の期日などが決められるため、売買契約後は確実にローン審査に間に合うように素早く行動する必要があります。

金融機関や保証会社の審査によって融資を承認されたら、住宅ローンの契約を結びましょう。

引き渡し

中古マンションの購入の最終段階として、購入した物件の引き渡しが挙げられます。

物件金額の残金を売り手に支払い、それとともに売り手からマンションをカギをもらい、不動産の登記手続きを行うことになります。

登記上自分のマンションということになったら、後はタイミングを見て引っ越しをし入居することが可能です。

中古マンションの購入前に確認しておきたい4つのポイント

大きな買い物をするわけですので、やはり購入後に後悔しないためにもきちんと確認しておきたいポイントは多々あります。

そのポイントを挙げればきりがありませんが、ここでは最低限チェックしておきたい4つのポイントを紹介させていただきます。

ローンを契約するまでは気を抜かない

実際に購入を前提にマンションを探しているわけですから、いつどのタイミングで理想の物件と出会うかはわかりません。

自分たちにとって理想のマンションを見つけて、いざ購入をしようとなったときに、ローンの準備を何もしていないとなると非常に大変な思いをします。

どの金融機関を利用するのかと言うところから、どのようなプランでローンを組むのかといったところまでを、できれば物件を探すのと同時に決めておきたいものです。

ローンは売買契約を結んだ後に本審査を受ければそれでよいと考える方もいますが、最近は本審査の前に事前審査が必要な金融機関も少なくありません。

しかし、売買契約を結んだ後に事前審査をし、その後に本審査を行っていると間に合わないことがあるため、事前審査は売買契約の前に行うのが一般的です。

また、ローンをお願いした銀行が混んでいたり、大型の連休を挟んだりするために審査が遅れるといったことも珍しくはありません。

そもそも、書類の記入漏れなどが続くだけでスケジュール通りにいかないこともあるため、実際に引き渡しが終わるまでは気を抜かずに過ごす必要があります。

仲介手数料は引き渡し時に支払う

中古のマンションを購入する際には、通常は不動産会社を通して物件を見つけ、その不動産会社の仲介の元、売り手と売買契約を結ぶことになります。

そして、売買契約が成立したらその不動産会社に仲介手数料を支払うのが一般的ですが、ここで気を付けたいのがその支払いのタイミングです。

中には、売買契約を結んだ時点で仲介手数料を支払ってしまう方もいらっしゃいますが、できれば実際にマンションの引き渡しが行われるタイミングで払うことをおすすめいたします。

というのも、売買契約を結んだ時点では、まだ確実にその中古マンションの購入が決まったということにはならないからです。

売買契約を結んだら、購入に向けて住宅ローンを組むことになりますが、その審査に落ちてしまった場合は売買契約が白紙に戻ってしまいます。

そして、その時点ですでに仲介手数料を払っている場合は、最悪返ってこない可能性も出てきます。

実際には、引き渡しが終わって実際にマンションを受け取るまでは仲介手数料を払う必要がないため、確実な段階まで待ってもらいましょう。

火災保険は自分で比較する

新築、中古に関わらず、マンションや一戸建てを購入する際には火災保険に加入することになります。

火災保険に入るのが当たり前になっているため、利用している不動産会社や金融機関から火災保険の見積もりを出されることも少なくないはずです。

いかにもサービスの一環という形で提案されるため、何の疑いも持たずにその火災保険を利用する方も多いのですが、実は一般のものよりも保険料が高い可能性があります。

最近はそのようなことも減ってきているとは思いますが、中には不要な補償などが上乗せされ、プラン自体が高くなっているものもあるのです。

不動産会社や銀行からすると、少しでも高い保険に入ってもらえればその分売り上げにつながるため、ある程度はしょうがないかもしれません。

しかし、火災保険には様々なものがあり、きちんと比較したりプランを選んで加入することでコストを抑えることも可能です。

無駄な保険料を払わないようにするためにも、まずは一旦自分たちで火災保険のことを調べてみるようにしましょう。

購入後はすぐにマンションをチェックする

新築のマンションであれば、購入から長期的に欠陥などについて保証されるため、実際に住んでからゆっくりと気になる部分を見つけていくことができます。

そもそも新築物件であれば、一部の欠陥物件を除いて瑕疵があるということはほとんどないため、安心して利用することができるでしょう。

しかし中古のマンションの場合は、築年数や見た目のきれいさに関わらず、欠陥が含まれていることも珍しくはありません。

いくら壁紙やフローリング、天井クロスなどを張り替えて見た目は新品同様だったとしても、その内側にガタが来ていることがあるからです。

しかも、一般的な中古の物件の売買では瑕疵担保責任の期間を3ヵ月程度に設定することが多いため、その間に全ての欠陥を見つけなければなりません。

もちろん欠陥がないのであればそれに越したことはありませんが、万が一その期間を過ぎてから欠陥に気付いても補償はされません。

例えば、購入してから数か月間は忙しくて引っ越しなどをしないというご家庭もあるかもしれませんが、その場合もチェックだけはしておくことをおすすめいたします。

まとめ：中古の物件には新築にはない魅力がたくさんある

特に、最初の段階では新築のマンションを購入しようと思っていた方は、中古マンションを購入する流れが異なるため注意する必要があります。

新築のマンションと比べると、やはり見た目のきれいさなどが劣ることになりますが、逆に中古の物件には新築にはない魅力がたくさん存在します。

しかし一方で、そんな中古マンションを購入する際には注意しなければならない点も多いです。

今回は中古マンション購入の基本的な流れや、最低限気を付けるべきポイントを紹介してきました。

文章にすれば簡単そうに見える流れも、実際に自身で動いてみると非常に大変で時間がかかるということがわかるはずです。

特に住宅ローンの審査に関しては、思っていたよりも時間がかかったり面倒なトラブルに巻き込まれることも予想されます。

仮に良い物件を見つけて売買契約を結んだとしても、実際にカギをもらうまでは安心できないため、引き渡しまで気を抜かないようにしましょう。