投資用の賃貸マンションを購入する6つのメリットと失敗しないポイント

何か投資をしようと考えていらっしゃる方は、投資用の賃貸マンションを購入するのも方法の1つです。

実際に、投資用のマンションを購入して大きな利益を上げているという方も多いですし、持っているだけで勝手にお金が入ってくるのは魅力的です。

もちろん最初の段階で多額の資金を費やさなければなりませんし、所有するマンションにトラブルが発生したら対処しなければなりません。

同様に、マンションに人が入ればそれだけお金を儲けることができますが、反対に人が入らなければ収入にはつながりません。

安易にマンションを購入するという方もいらっしゃいますが、やはり事前にじっくりと考えることをおすすめいたします。

この記事では、そんな投資用マンションのメリットとやリスク、購入の際の考え方について紹介させていただきます。

マンションなどの不動産投資の6つのメリット

マンションなどの不動産に投資をすることで、様々なメリットを得ることができます。

代表的なメリットとして挙げられるのは、

• 安定した収入を得続けることができる
• 税金対策をすることができる
• 将来的に売却することもできる
• 私的年金として利用することも可能
• 相続税対策にも使える
• 投資以外の目的にも利用可能

などになります。

安定した収入を得続けることができる

マンション投資をすることによって得られる最大のメリットの1つとして、毎月のように安定した収入が得られるという点が挙げられます。

最近は、株やFXだけでなく、仮想通貨をはじめとする様々な投資対象が存在しますが、どうしてもギャンブル性の高いものも多いです。

それを考えると、マンションは初期投資は大きいものの、一度購入してしまえば後はお金が入ってくると言った安定した投資です。

もちろんトラブル対処や将来的なリフォームなど、または固定資産税などの税金もかかってきますが、収入がそれらをはるかに上回ることが多いです。

⇒固定資産税とは？おトクに減税する方法と知っておきたい評価額の基準

ただし、逆に人気のないマンションは入居者も現れないため、場合によっては赤字になってしまうかもしれないということも考慮しなければなりません。

税金対策をすることができる

マンションを経営するということは、そのマンションを利用してビジネスを行うということでもあるため、そこで発生する所得は税金として納めなければなりません。

しかし、不動産所得以外に普通の給与としての所得がある場合、基本的にはそれらの所得は合算して課税されることになります。

そのため、例えば不動産所得で赤字が出た場合は、総合した税金で計算するため税金を安くすることができるのです。

また、住人から得た家賃をそのまま所得として扱うのではなく、マンションの管理に必要なあらゆる支出を差し引いて計算します。

代表的な支出としては、

• 管理費
• 修繕積立金
• 固定資産税
• 地震保険料
• 借入金の金利

などが挙げられますが、収入からこれらを差し引いて計算すれば、必然的に納める税金の額も低くなるはずです。

将来的に売却することもできる

マンションをずっと持ち続けることで、毎月のように安定した収入を得られるというのは、マンション投資の大きなメリットです。

しかし一方で、そのマンションを売却して利益を狙うという方もいらっしゃいます。

もちろんマンションの規模や立地条件など、または単純に人気などによっても変わってきますが、中には購入時よりも高く売却できる可能性もあるのです。

例えば、5,000万円で購入したマンションが、売却時には5,500万円まで価値が上がるというケースも存在します。

仮に3年前に5,000万円で購入して、3年間投資用として貸し出していた場合、3年分の賃料だけでなく売買による差額分も得することになるのです。

しかし、一般的にはマンションは築年数が増えるごとに価値が下がっていくため、売買差による利益を狙うのであればしっかりと見極める必要があるので注意が必要です。

私的年金として利用することも可能

これまで日本国民の老後を支えていた年金ですが、最近は年金だけで老後を安心して過ごすことができないと考える方が多いです。

確かに年金支給の年齢は上がり、また支給額も見直されるなど、年金を巡る問題は今後もなくなることはなさそうです。

しかし、公的年金な年金以外にも私的年金を用意していれば、ゆとりある老後を送ることができるのではないでしょうか。

それを考えると、マンション投資は私的年金に近い存在であると言えるため、マンションを持っているだけで年金の代わりとして利用できます。

実際に、マンション投資はリスクの低い投資の1つだと言われていますし、長期的に安定した家賃を得続けることが可能です。

現在の日本には公的年金に変わる様々な制度が誕生しつつありますが、どれも理解するのが大変そうですし、手間がかかるというイメージがあります。

それと比較すると、マンション投資は非常にシンプルでわかりやすく、誰もが気軽に始められる私的年金だと言えるでしょう。

相続税対策にも使える

ご家庭によっては、ご子息に残す遺産が多く相続税対策をしなければならないというところもあるのではないでしょうか。

投資用のマンションを購入することによって、相続税の対策をすることが可能です。

例えば、現金を残して相続するという場合は、当然その現金や預貯金の全額が課税される評価額となります。

しかし投資用マンションを購入した場合は、資産価値が丸々課税されるのではなく、価値を圧縮して計算されることになります。

もちろん現金と不動産は全く違ったタイプの資産ですので、一概にどちらがいいとは言えません。

しかし、現金5,000万円を相続するのと5,000万円分のマンションを相続するのとでは、明らかに後者の方が相続税が安いのです。

そのため、マンション投資は相続税対策にもメリットがあります。

投資以外の目的にも利用可能

自分たちが住まないマンションを購入した場合は、真っ先に考えられるのが投資としての利用です。

しかし、例えば投資として他人に貸し出すだけではなく、自分たちの別荘として利用したり、お子様に利用してもらったりと言った使い方も可能です。

実際に、自宅以外に購入したマンションを、自分の副業のためのスペースとして活用したり、自宅と離れている場合はホテル代わりに利用したりするのもよいでしょう。

当初は投資用として購入したマンションであったとしても、必ずしも投資目的で利用しなければならないというわけではありません。

購入した方の自由に活用することができるため、他人に貸そうが自分たちで利用しようが、または売ってしまおうが自由なのです。

どのようなマンションを投資用にすべき？おすすめはこの4つ

それでは、実際に投資用のマンションを購入しようとなった場合は、具体的にどのような物件を探すべきなのでしょうか。

マンションと言っても、需要の高いものもあれば反対に需要がなく人が少ないものまで様々です。

投資用として狙うべきは当然前者ということになりますが、それではどのようなマンションであれば高い需要を得られるのでしょうか。

様々な物件が考えられますが、代表的なものとして

• 中古マンション
• 都市部の単身向けマンション
• 利便性の良いマンション
• 特殊なマンション

などが挙げられます。

中古マンションは運用価値が非常に高い

マンション投資と聞いて、真っ先に現在建設途中の新築物件を思い浮かべた方もいらっしゃるかもしれません。

もちろんそういった物件を投資用として購入するのも悪くありませんが、まずはすでに建てられてしばらく経過している中古マンションを狙ってみましょう。

というのも、中古のマンションには新築マンションにはない様々なメリットがあるからです。

サッと挙げられるメリットとしては

• 資産価値が安定している
• 賃料が安定していて急激に下がる可能性が低い
• 賃貸として利用されていた物件の場合は相場がわかる

などになります。

資産価値が安定している

新築のマンションは、当然できたばかりの頃が最も資産価値が高く、その後年数を重ねるごとに徐々に価値が落ちていきます。

運がよければ購入時よりも価値が高くなることもありますが、一般的に見るとそういった物件はごくわずかです。

その点、建てられてから15年や20年が経過しているマンションであれば、その後何年たっても価値が急激に落ちることはありません。

例えば、5,000万円で購入した新築のマンションが売却時には2,500万円になってしまうということは珍しい話ではありません。

しかし、中古のマンションを3,000万円で購入した場合、長期間所有していたとしても価値が1500万円まで下がることはほぼないのです。

賃料が安定していて急激に下がる可能性が低い

こちらも中古のマンションを購入する大きなメリットですが、不動産の価値同様、賃料がいきなり大幅に下がるということはあまりありません。

新築マンションの場合は、初期の段階では新築というブランドもあるため、賃料も比較的高く設定することが可能です。

しかし何年も経つとそのブランドも失われますし、見た目も古くなってしまうと家賃を大幅に下げざるを得ません。

もちろん家賃の設定はその持ち主が決めればよいのかもしれませんが、賃料を下げないと誰も借りてくれないということになってしまいます。

逆に、中古のマンションで「築20年から築21年目に差し掛かるところで急激に家賃を安くしなければならない」というようなことはありません。

これらを考えると、すでにある程度の築年数が経過している中古のマンションは賃料も安定しているためメリットが大きいのです。

賃貸として利用されていた物件の場合は相場がわかる

中古のマンションの中には、過去に賃貸として活用されてきたというマンションも数多く存在します。

例えばマンションを購入する際に、売り手が投資用マンションとして利用していた場合は、具体的にいくらで貸していたのかを確認することができます。

もちろん賃料は少しずつ変わっていくものですので、そのマンションを購入すれば確実にその額で貸し出すことができるとは限りません。

しかし、過去に賃貸の実績があるというのは大きな強みとなりますし、実際の利回りもわかるため、全く情報のない新築と比べるとデータがある分安心です。

都市部の単身向けマンション

どうせ投資用のマンションを購入するのであれば、都心に一室ほしいという方も多いのではないでしょうか。

都心であれば、仮に借り手がつかなかったとしてもご自身で住んだり活用したりすることができますし、後々売却することも可能です。

また、都心で働いているという方も多いため、管理やトラブルへの対処が簡単だというメリットも挙げられます。

都心でマンションを購入するのであれば、学生や独身の社会人のための単身者用マンションがおすすめです。

実際に都心では、家族用の大きな物件よりも一人で住むための物件の方が需要が高いため、部屋が埋まりやすいという利点があります。

利便性の良いマンション

都心に限らず、地方であったとしても、他と比べて利便性の高いマンションは投資用物件に向いています。

具体的に

• 駅に直結している
• 駅から数分の距離にある

といった、中心地へのアクセスのよい場所に建てられているマンションはねらい目です。

または

• スーパー
• コンビニ
• 郵便局
• 銀行

といった、生活をするのに欠かせない様々な施設がそろっているところもおすすめです。

ただし、利便性の概念はご家庭や家族環境によって大きく異なります。

例えば子供が生まれたばかりのファミリーには、幼稚園や小学校の近くは利便性が高いということになります。

しかし、子供に縁のない単身者やカップルが住む場合は、単純に子供がうるさいから住みたくない場所になってしまうかもしれません。

そのため、投資用のマンションとして購入する場合は、予めどのような層にそこを貸し出したいのかまで想定しておくと購入後もスムーズです。

特殊なマンション

マンションの中には、大衆の方々住む一般的なマンションの他に、高級志向の方が好む種類の物件も存在します。

当然世間一般的には、一般大衆の方が住むためのマンションが多く建てられていますし、そういったマンションの方が需要が高いです。

しかし、そういったマンションは数が多いため、例えば他に同じようなマンションを貸し出そうとしているライバルも多い可能性が高いです。

一方で、高級志向のマンションは数も少なくライバルも少ないため、投資用物件として大きな役割を果たします。

例えば同じ建物内に100部屋があった場合、90部屋以上は似たような造りになっているのに対して、最上階はペントハウスなどの特殊な造りになっています。

その90部屋以上の持ち主が一斉に部屋を賃貸に出すことはあり得ませんが、仮にそれが起こった場合は自身の部屋が貸し出せる可能性は極めて低いです。

一方で、同じ建物内にたった1つしかないペントハウスは常に借り手がつく可能性を秘めています。

賃貸用マンションの代表的な4つのリスクとそれぞれのポイント

上述したように、マンションを賃貸用に購入することによって、たくさんのメリットを得ることができます。

しかし一方で、マンション購入のデメリットともいえるべきリスクが潜んでいる点も考慮しなければなりません。

代表的なリスクとしては、

• 資産価値の低下
• 欠陥マンションの存在
• 住宅ローン破綻
• 地震・火災などのリスク

が挙げられます。

これらのリスクを詳しく見ていくとともに、対策を紹介させていただきます。

資産価値の低下は避けられない

土地ではなく、一戸建てやマンションなどの居住スペースを購入する場合、やはり資産価値は徐々に下がっていきます。

一般的には、新築物件に100％の資産価値がある場合、そこに人が入居した段階で価値が80％に下がると言われています。

同様に、まだ建てられて1年目のマンションと比べると、5年が経過したマンションはもはや新築とは呼べません。

まだまだ新しいマンションに位置づけられますが、ところどころに汚れが目立ったり、徐々に老朽化していくことになります。

そして、それが需要の低下につながり、人が入らない空室状態が続くというような事態を引き起こすのです。

資産価値の低下による空室リスクを減らすには？

上述しましたが、例えばすでに資産価値が下がっている中古のマンションを購入するというのも方法の1つです。

中古マンションであれば資産価値がもともと低いため、利便性が良い場所に建てられている物件であれば空室にもなりにくいでしょう。

具体的には、上述したように駅近くなどの交通アクセスのよい物件や、生活するのに便利な施設がそろっているあたりがおすすめです。

欠陥マンションの存在

マンションを購入する際には、欠陥マンションがあるということも考えなければなりません。

例えば信頼できるデベロッパーに建てられたマンションであれば、ある程度は信用して購入してしまうのもよいでしょう。

しかし、どのような業者であっても100％安心できると言い切ることはできないため、常にマンションの不備などのリスクは付きまといます。

万が一欠陥マンションを購入してしまった場合は、多少保証されるケースがあったとしても大きな損害になるのは間違いありません。

何よりも、様々な手続きに手間がかかりますし、とても投資用の物件として利用することはできないでしょう。

欠陥マンションを避けるには？

新築のマンションを購入する場合は、購入物件に欠陥が見つかった際に利用できる瑕疵担保責任保険というものが存在します。

⇒瑕疵担保責任の基礎知識。不動産売却後のトラブルを避ける方法

しかし、その保険も全てのケースに適用できるというわけではありませんし、場合によっては利用できない可能性もあります。

もちろん保険があるのとないのとでは安心感が異なりますが、それでも100％保証されるわけではないということを覚えておきましょう。

欠陥を避けるのであれば、やはり既に建てられて何年も経過している中古のマンションがおすすめです。

完成してからある程度の年数が経過していて何の欠陥が見つからないのであれば、一般的には安心できる物件として判断することが可能です。

住宅ローン破綻

これはマンション自体に問題があるわけではなく、完全に投資用マンションを購入する個人の問題になります。

投資用に限らず、マンションなどの不動産を住宅ローンを利用して購入した方の中には、ローンが払えない方も少なからず存在します。

「給料が上がると思ってマンションを購入したが、思ったよりも収入が増えなかったためローンが払えなくなってしまう」というのは珍しいことではありません。

また、いきなり解雇された、うまくいっていた事業がつまづいて会社が倒産してしまったというような話を聞くこともあります。

ローンが払えなくなってしまうと、投資どころではなく、最終的にマンション自体を差し押さえられてしまうため気を付ける必要があります。

ローン破綻を避けるためには？

住宅ローンを組むということは、マンションを購入するために数千万円を金融機関から借金するということです。

当然その借金は少しずつ返済していく必要があるため、第一に返済をするにあたって無理のない額を借りるということが大切になってきます。

⇒マンションを購入する金額は年収で変わる！注意したい3つのポイント

また、ローンの見直しをしてもらったり、どうしても返済できないとなったときにはできるだけ早めに売却を考えるのも重要です。

⇒住宅などのローンの返済ができなくなった不動産の売却方法と注意点

ローンの返済が厳しいとわかっているのに、何もせずにそのままダラダラと過ごしていると、取り返しがつかないことになってしまいます。

何とかなると楽観的になるのではなく、早めに対応することをおすすめいたします。

地震・火災などのリスク

自然災害はいつ発生するかわかりませんので、日本の不動産を購入する以上は地震や津波のリスクとはいつも隣り合わせになります。

また、ご自身の部屋ではなかったとしても、周辺の部屋から火災が発生し、自宅まで燃えてしまうといったリスクは常に起こり得ます。

このような災害は固定資産を持つうえでは避けられないものになりますし、被害を受けた際には修繕費として多額の資金が必要になる可能性もあります。

起こってしまったものは仕方がないと考えられる方がいる一方で、修繕をする余裕などないという方がいるのも事実です。

自然災害などによる修繕費を避けるには？

このような災害については、真っ先に地震保険や火災保険などの保険をイメージされる方も多いのではないでしょうか。

しかしそれらの保険は一戸建てに対してはスムーズに利用できるのですが、所有者が複数になるマンションでは少し勝手が異なります。

例えば、ご自身がお金を払って購入した専用部分と呼ばれる1室1室については、それぞれの所有者が任意で保険に加入することができます。

しかし、エレベーターや廊下、エントランスをはじめとする共有部分については、個人ではなく管理組合で加入するのが一般的です。

つまり、共有部分の災害リスクに対してはそのマンションの住民全体で話し合って解決していく必要があるのです。

災害が起こってからでは遅いため、普段からマンションの住民同士でリスクに対する意識を高めておくようにしましょう。

まとめ

居住用のマンションの他に、複数の投資のためのマンションを所有しているという方も少なくありません。

しかし、マンション投資で全員がうまくいくということはなく、中には失敗してしまっている方もいらっしゃいます。

もちろん他の投資と比べると、リスクも少なく一般の方も利用しやすい投資であるのには変わりありません。

また、自分でじっくりと考えて選ぶことができるということを考えると、結局自分の選択次第ということが言えます。

そのため、投資用のマンションを購入する際には、メリットばかりに目を向けずにリスクも考えてじっくりと選ぶ必要があります。

また、どのような方に需要があるのかということを考えながら選ぶと、購入後もスムーズに借り手の付く可能性が高まるはずです。