不動産売買で必要な手付金の相場と仕組み。抑えておくべき4つの注意点

不動産を購入するとなった場合、一般的には買い手から売り手に対して手付金と呼ばれる予約のためのお金のようなものが最初に支払われます。

しかし、手付金に関する解釈は人によって異なりますし、一体いくらくらい支払うべきなのかということがわからない方も多いようです。

実際に、手付金を支払うような場面は日常生活では少ないですし、手付金がどのような役割を果たすのかさえも知らないという方もいらっしゃいます。

それでは、不動産の取引における手付金はどのような役割を果たすのでしょうか。

また、手付金を支払う際に気を付けるべき点はあるのでしょうか。

この記事では、不動産を購入する際に支払う手付金について紹介しております。

不動産売買における手付金とは？仕組みについて

それでは初めに、手付金とは一体どのようなものなのかを説明させていただきます。

手付金とは買い手から売り手に対して支払われる金銭

手付金とは、不動産に関わらず、売買契約が結ばれた際に買い手から売り手に対して支払われる金銭のことを指します。

支払う目的は、売り手は買い手に対して、買い手は売り手に対しての債務不履行における解約権を認めるためです。

例えば、買い手が売り手に手付金を支払った時点で、一般的には売り手は売却活動を停止することになります。

しかし、買い手がやっぱりその商品がいらないとなった場合、買い手側の債務不履行ということになり手付金は返金されません。

一方の売り手がやっぱり売りたくないとなった場合、買い手は手付金以上の金額を損害賠償、または違約金として受け取ることが可能です。

不動産取引で利用される手付金とは？

不動産の売買取引においては、手付金は売り手と買い手の双方の間で契約が成立しているということを表す重要な意味を持ちます。

買い手から売り手に手付金を支払うことによって、双方が不動産売買について納得し、売買契約を行うという意思表示をしたことになります。

もちろんまだ完全に不動産の売買契約がなされたわけではありませんが、手付金は双方に対して強い拘束力を持ちます。

一般的には、売り手が手付金の支払い後に不動産の購入を取りやめる場合、その手付金を放棄しなければなりません。

反対に買い手が手付金を受け取った後に売却を取りやめる場合、通常はその手付金を倍にして売り手に返還します。

まとめると手付金はこのような仕組みです。

手付金の種類

一口に手付金と言っても実は様々な種類が存在するのですが、大きく

• 解約手付
• 違約手付
• 証約手付

の3つに分類することが可能です。

解約手付

手付金を受け取ることによって、解約権を保留させる手付のことを解約手付と呼びます。

解約手付ということで手付金のやり取りがあった場合、例え契約が成立した後でも売り手側、または買い手側の一方的な意思でその契約を解約できます。

契約の解約と聞くと非常に重たい印象を受ける方も多いかもしれませんが、基本的には

• 買い手は手付金を放棄する
• 売り手は手付金の倍額を返還する

のいずれかが適用されるため、それ以上の損害賠償を負う必要はありません。

違約手付

その名の通り、契約をした内容を守らず債務不履行となった場合、相手側に損害を与えた際のペナルティとして没収される手付金のことを違約手付と言います。

買い手側が違約をした場合、既に支払っている手付金が違約金として没収されることになります。

一方で売り手側が違約の場合は、買い手に手付金を返還するのと同時に、その手付金と同額を違約金として支払わなければなりません。

一般的な不動産の売買取引には、この違約手付が適用されることが多いです。

証約手付

不動産の売買契約が成立したものとして、買い手から売り手に支払われる手付金のことを証約手付と呼びます。

この手付金が支払われることによって、契約が成立した証となります。

手付金に対する簡単な解釈

少し難しい話をしてきましたが、手付金の役割は売買契約が成立しそうな不動産に対して、相手側に制限をかけるというものになります。

売り手側からすると、せっかく買ってもらえることが決まりそうなのに、相手の気が変わってやっぱり購入をやめると言われると困ってしまいます。

一方の買い手側も、いい物件を見つけて買おうと思っていたのに、相手が売らないと言って来たら困るはずです。

お互いにそういうことがないように、手付金を利用することで解約に制限をかけることができるのです。

不動産売買における手付金の金額の相場や上限

不動産の取引において、手付金は重要な役割を果たすということがお分かりいただけたのではないかと思います。

それでは、その手付金はどれくらいの額支払うのが普通なのでしょうか。

続いて、手付金の相場などについて見ていきましょう。

手付金の上限は定められていない

一般的な不動産の売買取引で多いのは、やはり個人から個人に家やマンションを売るといった種類のものになります。

そして、通常はそういった種類の取引に対する手付金の上限は定められていません。

そのため、お金が全くないというような場合は手付金を安くすることもできますし、逆にたくさん支払うことも可能です。

そのあたりは、売り手と買い手の話し合いということになりますが、不動産会社によっては手付金の額を指定するようなところも存在します。

ただし、これは相手が売買契約をする相手が個人である場合に限り、例えば不動産会社から家などを購入する場合の手付金の上限は20％と決まっています。

手付金の相場は不動産価格の10％？

それでは、一体手付金としていくら支払うのがふさわしいのでしょうか。

一般的には、手付金の額は不動産価格の10%程度で設定することによって、契約の解約が発生しにくいと考えられています。

例えば3,000万円の不動産の売買取引をする場合、10％は300万円ということになるため手付金として買い手から売り手として300万円支払われます。

この300万円という額は、物件の価格に比べると安いものかもしれませんが、普通に考えるとかなりの大金です。

売り手も買い手も、一度手付金を支払った、または受け取った時点で、契約を取りやめるとペナルティの支払い義務が生じます。

売買契約をやめるだけで300万円という大金がなくなってしまうため、どちら側も簡単に解約できなくなってしまうのです。

もちろん10％に定めなければならないという決まりはないため、3,000万円の物件に対して手付金を100万円にしたり、逆に500万円にすることも可能です。

手付金の額は100万円が多い

上述したように、手付金を取引される不動産の価格の10％程度に設定することによって、双方が簡単に解約できないような状態を作ることができます。

しかし、一般的には不動産の価格に関わらず、手付金を100万円にしているケースが多いようです。

手付金は「本当にその不動産を買います」という保証のための金銭になるため、不動産価格の10％となると高すぎるという印象を持つ方も多いです。

一方で、いくら額はいくらに設定しても良いとは言っても、手付金が5万円や10万円では簡単に放棄できてしまいます。

そういった背景から、現在では個人の不動産取引における手付金の額を100万円に設定するという方が多いようです。

実際に、100万円であれば不動産価格に対して高すぎると感じないですが、一方で簡単に放棄することができない額でもあります。

また、不動産会社の中にも100万円が相場だと言われることも多いため、一般的な手付金の額としては100万円が妥当だといます。

契約解除と手付金の返金

既に手付金を支払ったにもかかわらず、何らかの理由によりその契約を取りやめたいというケースになる可能性もあります。

手付金は支払う側である買い手と受け取る側である売り手の双方によってやり取りされるものですが、どちらが取りやめるかで話が変わってきます。

買い手による手付解除は手付金の放棄

既に手付金を支払っている買い手がその契約を取りやめたいとなった場合は、その手付金の返還を放棄することで手付解除が可能です。

一度は購入しようと心に決めた不動産があったとしても、手付金を支払った後でさらに良い物件に出会うことがあるかもしれません。

手付金を捨ててでも新しい物件がほしいとなった場合は、手付金の返還を求めないことによって全く問題なく契約を取りやめることができるのです。

もちろん、既に支払っているお金が返ってこないというのは少々つらいですが、逆に言えばそれ以外にペナルティーがないというのはありがたい話です。

売り手による手付解除は手付金の倍返し

反対に、売り手が手付金を受け取ってから売却を取りやめたい場合は、その手付金と同額を支払うことで契約を取りやめることができます。

具体的には、手付金を100万円もらっている場合は、100万円の返還と同時にもう100万円を追加し、合計200万円支払うということです。

売り手から手付解除をすることなどないと考える方もいらっしゃるかもしれませんが、実はそんなに珍しいことではありません。

例えば、既に100万円の手付金をもらっている買い手に不動産を2,000万円で売却する話になっているとしましょう。

しかし、その手付金を受け取った後に、2,500万円で買いたいという方が現れたら、やはり後から現れた方に売却したいはずです。

ペナルティーとして100万円を支払ったとしても400万円多く利益が出るため、当然契約を解除する方が儲けがでるのです。

住宅ローン特約での解約は買い手が有利

中には、買い手に購入の意思があるにもかかわらず、住宅ローンの審査に落ちてしまい現実的に契約を進めていくのが難しいようなケースもあります。

その場合は、既に手付金を支払っていたとしても住宅ローン特約によって保護されます。

住宅ローン特約とは？

簡単に言えば、住宅ローンの本審査に通らずに不動産の購入ができないとなった場合は、買い手は手付金を放棄することなく契約の解除が可能な特約です。

売り手からすると、せっかく売買契約が決まりそうだったのに突然購入をキャンセルされて、その上、手付金も入ってこないということになります。

しかし、この場合は買い手が自ら購入をやめるのではなく、やむを得ず購入を取りやめることになるため、致し方がないと言えます。

売り手が住宅ローン特約を避けるために

通常の契約取りやめであれば、売り手はすでに受け取った手付金を返還することなく、また売却活動を開始できます。

しかし住宅ローン特約によるキャンセルをされた場合、売り手側には何のメリットもありません。

やむを得ないとは言え悔しい思いをしますので、それを避けるためにも事前に買い手の情報を入手しておくことをおすすめいたします。

具体的には、

• ローンの借り審査は通過している状態なのか
• 年収などに対して無理な融資を申請していないか

というようなことを確認しておきましょう。

不動産売買における手付金に関する4つの注意点

それでは最後に、不動産売買における手付金に関する注意点やポイントを見ていきましょう。

具体的には、

• 手付解除は常にできるわけではない
• 手付金と申込証拠金は違うもの
• 契約解除を防ぐためには？
• 売り手は手付金をすぐに使わない

について紹介していきます。

手付解除は常にできるわけではない

手付金を支払った後であっても、お互いが納得しなかったり、別の良い物件、または購入希望者と出会った場合は手付解除が可能です。

しかし、どのタイミングでもその解除が適用されるというわけではなく、基本的には当事者の一方が契約の履行に着手するまでという期限が決められています。

履行の着手と言っても様々なものがありますが、例えば買い手が不動産の購入に向けて融資の申請を行った場合は履行に着手しています。

一方で、売り手が売却を行うために抵当権抹消手続きを完了したというようなケースも履行の着手になるため、それ以降は手付解除がしにくいです。

要するに、売り手と買い手のどちらかが売買に向けて本格的に動き出したら、その後は手付解除ができなくなってしまうのです。

解除はいつでもできるというものではないため、万が一解除したいとなった場合はもう一方の状況を確認してから行動するようにしましょう。

手付金と申込証拠金は違うもの

手付金については十分にご理解いただけたと思いますが、似たような金銭として申込証拠金というものが存在します。

この申込証拠金の相場は5万円～10万円と、手付金に比べるとかなり安く設定されているだけでなく、契約に関する制限を持つものでもありません。

つまり、どちらか一方が売買をするのをやめたいとなったとしても、申込証拠金は返還されるべきお金なのです。

ただし、申込証拠金を支払う際には、契約不成立でも全額返還するというような預かり証を作成しておかないとトラブルになります。

不動産会社と話し合って、後々もめないような書類を作成してもらいましょう。

契約解除を防ぐためには？

双方が本当に売買契約を成立させたいのであれば、特に気にする必要はないかもしれません。

しかし、手付金を放棄することで契約の解除が可能なため、双方が相手に売買契約を成立させてもらうように対策を取る必要があります。

特に売り手側は、契約解除された後にまた一から売買活動をスタートしなければならないため、かなり落胆することになるはずです。

手付金を受け取る際に契約解除を防ぐ具体的な対策としては、

• 手付金の額を高めに設定してしまう
• 手付解除ができる期間を定めてしまう

といったことが挙げられます。

手付金の額を高めに設定してしまう

もちろんお互いに話し合ってみないと何とも言えませんが、例えば手付金を500万円などに設定すれば、売り手も買い手も簡単に解除できなくなります。

100万円程度であれば仕方がないと考える方もいらっしゃいますが、さすがに500万円をドブに捨てるのはもったいないです。

手付金が500万円になれば、当然、売買契約を取りやめて放棄する額も500万円ということになるため、解除したくてもなかなかできません。

しかし、反対に自分たちが解除したいとなった場合は、500万円を支払うことになるため気を付ける必要があります。

手付解除ができる期間を定めてしまう

当事者の一方が契約の履行に着手するまでは手付解除が可能だと記載しましたが、物理的に履行に着手する前に、期限を決めてしまうことも可能です。

例えば、

というような記載があれば、10日後以降は契約解除が不可能になります。

しかし、こちらも同様に自らの首を絞めてしまうような可能性があるため、こちらが確実に売却するという場合にのみ提案しましょう。

売り手は手付金をすぐに使わない

既にお分かりのように、手付金を受け取ったとしても、売買契約が成立して確実に不動産を売却できると決まったわけではありません。

場合によっては買い手が手付金を放棄して他の不動産を購入することも考えられますし、ローンに通らないケースも存在します。

売り手の中には、手付金を受け取った時点で達成感を得て、新居を購入する費用などに回してしまうような方もいるようです。

しかし、その後に手付解除となってしまった場合は、その新居の購入も見送らなければならなくなってしまいます。

手付金をもらったとしても油断せず、決済がきちんと完了するまでは気を抜かないようにしましょう。

まとめ

不動産の売買契約において、手付金は非常に重要な役割を果たします。

手付金のやり取りがあった後で契約を解除するには、お互いがその手付金の額を相手側に支払わなければなりません。

しかし、逆に言えばその額を支払えば契約解除が可能だということになるため、双方が相手側にキャンセルされないように対策を取る必要があります。

また、契約の解除が可能だとは言え、その期限は決められているため気を付けなければなりません。

手付金の額は法律で定められているようなわけではないですが、お互いが納得する額を設け、安心できる状態で売買契約を進めていきましょう。