事故物件を少しでも高く売却する4つの方法と売却する際の注意点

賃貸として貸し出していた一軒家で一家心中などがあった場合、その建物は事故物件として扱われることになります。

こう言ったケースは一般的に見ても事故物件だということがわかりますが、他にも様々な要因によって事故物件となってしまう住宅が存在します。

事故物件は一般の物件と比べると、やはり売却しにくいと言われていますし、売却できたとしても相場より安くなってしまう傾向にあります。

それでは、どのような物件のことを事故物件と呼び、その事故物件はどのようにすればスムーズに売却することができるのでしょうか。

今回は、事故物件の定義や事故物件を少しでも高く売却するための方法などを紹介させていただきます。

事故物件に当たる家は主に2つ

まずは、どのような物件が事故物件に当たるのかを見ていきましょう。

事故物件は不動産用語では瑕疵物件と呼ばれており、大きく2つに分類することができます。

物理的瑕疵

物理的瑕疵とは、売却予定の建物に 物理的に何らかの問題や欠陥などが認められることを言います。

例えば、シロアリによって建物が劣化している物件や、地盤が弱く地盤沈下によって傾いているような住宅は、この物理的瑕疵に当たる事故物件とみなされるのです。

また、中には雨漏りが発生しているなど、建物の耐久性に問題がある場合も物理的瑕疵に含まれますが、中にはリフォームなどをすることによって改善されるケースもあります。

物理的瑕疵に該当する物件を売却する場合は、改善できるところがないか不動産会社と話し合ってみるのもよいでしょう。

心理的瑕疵

冒頭の例にも紹介した、自殺や殺人事件などが過去にあったような住宅は、心理的瑕疵による事故物件とみなされます。

それ以外にも、例えば近くに火葬場があったりといった心理的に恐怖心を与える、気持ち悪いと感じるような場合もこの心理的瑕疵による事故物件に含まれることがあります。

物理的瑕疵とは異なり、 パッと見ただけではわからないが住んでみることで感じたり実感したりすること全般が心理的瑕疵になるのです。

もちろん見ただけで気づかなかったとしても、売り手は売買契約を結ぶ前に、買い手にそのような事実を伝えておかなければなりません。

孤独死は事故物件に含まれる？

残念ながら、最近は高齢者の孤独死などが問題視されることも多いです。

孤独死とは一人暮らしの方が誰にも知られることなく亡くなってしまうことを指しますが、こちらは事故物件に含まれるのでしょうか。

一般の孤独死は事故物件ではない

孤独死は人間の死がかかわっていることになりますので、上述したうちの心理的瑕疵だと思われがちです。

しかし、人に死にも自然死と殺人や自殺などの人為的な死に分けることができ、孤独死はそのうちの自然死に含まれます。

ご家族が見守る中ご自宅でお亡くなりになられる方も多いですが、その自然死によってその建物が事故物件とみなされることはありません。

孤独死の原因は病気のこともあれば、老衰のこともありますが、それが自然死である以上は告知義務をしなければならない事故物件には当たらないのです。

事故物件に当たる孤独死も存在する？

上述した通り、孤独死には告知義務がありませんし、通常であれば事故物件として取り扱われることもありません。

しかし、亡くなられた方の発見が遅れた場合は異臭などによって周囲の方々がそれを知ってしまうようなケースもあります。

その場合は、先ほどの心理的瑕疵に当たるとする考え方もあるため、実は孤独死が一概に事故物件に当たらないと断定することもできないのです。

また、購入者が購入予定の物件で過去に孤独死で亡くなった方がいると知ったら、その物件を買わない可能性も高くなります。

そのようなこともあり、孤独死が必ずしも心理的瑕疵に当たらないと言い切ることができないため、該当する物件を売りに出そうとする際には、不動産会社への確認もしておいたほうが良いでしょう。

事故物件が売却に与える影響

事故物件と聞くと、売却できないのではないか、売却できても安くしか売れないのではないか、と思われる方が多いです。

実際に、事故のあったマンションの1室などは賃料がかなり安くなるといったイメージがあります。

それでは、事故物件のあった家を売る際にはどのような影響が出るのでしょうか。

売却自体はもちろん可能

事故物件だからと言って、絶対に売却することができないというわけではありません。

例えば、自殺のあった住宅だったとしても、駅の前で立地条件がかなりいい場所だったりする場合は、たくさんの購入希望者に恵まれる可能性もあります。

やはり事故物件は相場の売値と比べると安くなる傾向にありますが、安くなることで需要が高まるケースも少なくありません。

中には、過去に殺人があった家だったとしても気にしないという方もいらっしゃいますし、単純に安ければそれでいいというような方も多いため、一概に事故物件が売れないとは言い切れないのです。

ただし、同じ事故物件の中でも私生活に影響を与えるような住宅の場合は、心理的瑕疵による事故物件の中でも売れにくい傾向にあるようです。

私生活に影響を与える住宅

例えば、殺人のあった住宅や自殺があった建物は、人によってとらえ方が異なるため、100人いれば安ければ買いたいと感じる方もいらっしゃるはずです。

しょせん気分的なものだと気にしない方もいらっしゃいますので、条件が良ければ事故物件であってもすぐに売れてしまいます。

しかし、例えば近所に暴力団の事務所などの施設があってそれが私生活に直接影響を与えるようなケースは、例え売値を低く設定したとしてもなかなか売れないことがあります。

賃貸のマンションであれば、住人が不便だと感じたらすぐに出ていくことも可能ですが、 一戸建てを購入する方のほとんどは、その土地で長期的に生活することを考えています。

そのため、過去に何かあった住宅よりも、その後の生活に支障をきたすような住宅の方が売れにくい傾向にあるのです。

ただし、やはり売却条件を変えることで購入希望者があらわれる可能性も高くなるため、少しずつ価格を調整しながら気長に希望者を待つのも方法の1つです。

事故物件の売却相場

それでは、一体事故物件はいくらくらいで売却することが可能なのでしょうか。

結論から言うと、事故物件は一般的には相場の売却価格の2割～4割引き程度になることが多いようです。

事故物件となる原因は様々ですし、人によって受け取り方も異なりますので、ひとまとめにどれくらいの価格で売れるかを断定することはできません。

実際に、相場が3000万円の物件が2500万円で売却できるケースもあれば、2000万円になっても売れないケースもあります。

例えば、駅近くの比較的新しい建物であれば、意外に高額で売れてしまう可能性がある一方で、建てられてからかなりの年月が経っており駅からも遠い物件の場合はなかなか買い手が見つかりません。

全然売れないのであれば、やはり最終的には値下げをすることになるため、 できるだけ早く事故物件を手放したいとお考えなら初めから格安の価格を付けてしまうのも方法の1つです。

事故物件を売却する方法

所有していた不動産が事故物件となってしまった場合、やはり早く手放したいと考える方も少なくありません。

しかし、事故物件は通常の不動産よりも安くなりがちですので、少しでも高く売るための方法をいくつか紹介させていただきます。

不動産会社に依頼する

これは最も一般的な住宅の売却方法と言えますが、事故物件も同じように不動産会社と媒介契約を結んで売却することが可能です。

事故物件が相場よりも安くなってしまうのは避けられませんが、だからと言って無理やり買取に出してしまうと相場の半額程度になってしまうこともあります。

まずは不動産会社に相談し、普通の建物を売却するのと同じ流れで売却活動をしてみるとよいでしょう。

それで売却することができるのであれば、相場よりは安いとはいえ比較的高い金額で売却できるため、利用する不動産会社をよく吟味して売却活動を行ってみることをおすすめいたします。

実際に、相場より安い物件は人目を惹く傾向にあるため、ネット広告などでは他の売却物件よりも人が目にする可能性が高くなるはずです。

更地にして売却する

例えば自殺や殺人があった住宅の場合は、その建物を解体してしまってから更地で売りに出してみるというのも方法の1つです。

もちろんその事件の種類などで状況が変わってくることもありますが、更地にしてしまえば事故物件がなくなってしまうため値引きをする必要がないとみなされることもあります。

建物の解体には解体費用がかかりますが、値引きをしてそのまま売るよりも解体して土地を売却したほうがスムーズだったり、手元に残るお金が多くなる場合は、思い切って解体するのもよいのではないでしょうか。

ただし、例え更地にしたとしても売り手に対する告知義務が全くなくなるというわけではありません。

解体工事は気軽にできるようなものではないため、更地にする前に不動産会社ときちんと話し合って、どのような方法が良いのかを考えてから決断しましょう。

マイホームオークションでの売却

マイホームオークションは、 オークション形式で売られている様々な物件を買い手が競って買い取るというシステムになります。

買い手の数が多ければ多いほど競争意識が生まれるため、予想以上に高額で売却できる可能性もありますし、事故物件であったとしても値がつかないわけではないため、早く手放すことができます。

ただし、売却がスムーズにすんだとしても、相場に対してかなり低額な料金でしか売ることができないケースもあるため、一概に高額で売却できると言い切ることはできません。

不動産会社を通して普通に売却するのが難しいと感じたら、このマイホームオークションを利用してみるのもよいのではないでしょうか。

事故物件買取業者に買い取ってもらう

普通の売却活動でなかなか買い手を見るけることができないが、解体して更地にするお金ももったいないという方は、事故物件を専門に取り扱っている買取業者を利用するというのも方法の1つです。

確実に買い取ってもらえるため、すぐに手放したいという方にもおすすめの方法になるのですが、やはりその分売却価格がかなり安くなってしまいます。

買取業者としても、事故物件を取り扱うことになるため、それなりのリスクがありますし、ただでさえ相場より安い住宅ということもあり、売却価格が低くなってしまうのです。

事故物件を最もスムーズに処分できる方法ではありますが、その分損をしてしまう可能性があるため、 様々な方法を利用しても全然売れる様子がないというような場合に使ってみることをおすすめいたします。

事故物件も工夫次第では高く売れる

事故物件は不動産業界では瑕疵物件と呼ばれており、大きく心理的瑕疵による事故物件と物理的瑕疵による事故物件の2つに分類することができます。

事故物件を売却する際には、原則として売り手は買い手にその旨を告知しなければなりませんし、一般的に見て事故物件は通常の住宅を売るよりも安くなってしまいます。

しかし、 相場よりも高く売るのは難しいとはいえ、工夫すれば思っていたよりも高く買い取ってもらえる可能性もあります。

事故物件だから早く手放したいという場合は、安くてもさっさと売ってしまうのが良いかもしれませんが、やはり少しでも高く売りたいと考える方が多いはずです。

通常の物件とは異なる特殊な建物になりますので、事故物件を売却する際には不動産会社としっかりと相談し、どのような方法で売却活動をしていくのかを決めましょう。

売却活動がうまくいけば、事故物件だったとしてもスムーズに高値で売却することができるはずです。