田舎の土地を上手に活用する3つの方法！活用が難しいと言われる理由は？

土地を放置しておくと、かかってくるのは固定資産税ばかりです。

きちんと活用できているのであれば、少なくとも毎年のように支払う固定資産税や管理費程度の所得は得られるケースが多いです。

しかし反対に、土地を活用していない場合は完全に赤字ということになるので、持っていても何のメリットもないと考えることもできます。

それに、人の多い都会ならともかく、人口が少ない田舎に行けば行くほど需要は少なくなりますし、同様に活用方法も限られていくのが現状です。

しかし、その土地がどこにあろうと、日々の管理は必要ですし、固定資産税がなくなるというわけではありません。

そのため、田舎の土地もきちんと活用するに越したことがないのです。

この記事ではそんな、活用が難しいと言われる田舎の土地をうまく活用する考え方や、代表的な活用方法などを紹介していきます。

田舎に余ってる土地があり困っている方の助けになれば幸いです。

田舎の土地活用方法は大きく3つ

田舎の土地を活用するとなった場合、具体的にどのような方法があると思いますか？

売却するというのも方法の1つですが、自己運用を含めた大きな3つの基本的な活用方法があります。

その3つがこちらです。

• 自分で運用する
• 賃貸運営をする
• 土地をそのまま貸す

自分で運用する

様々な活用方法がありますが、自分で活用することができるのであれば、それが最も高い収益を得ることができます。

自分の土地を利用して何らかの事業を行う場合、当然その土地の賃料が発生しないので、その分の収入が大きくなるのです。

都会であれば、土地は他人に貸してその賃料を収入として得るという使い方が一般的です。

しかし、都会と比べると需要の少ない田舎では、借り手を探すのにかなりの労力や時間が必要になるケースも多いため、初めから自分で運用してみるという方も多いです。

当たったときには大きな収入が得られるので、余裕のある方はご自身で運用してみるのも良いでしょう。

ただし、必ずその事業がうまくいくとは言えませんし、反対に全く儲からず、単純に土地を放置しておくよりも出費が大きくなるというリスクもあります。

ご自身で土地を活用する場合は、自分が経営者となってビジネスを運営していくということなので、それなりの才覚やタイミングも重要です。

例えば、よく考えた結果、自分でビジネスを始める自信がないというような場合は、後述する方法を利用するのも良いでしょう。

賃貸運営をする

土地を活用する上で、それなりの収益を期待できるのが、土地を他人に貸し出してその賃料を得るという方法です。

単純に土地をそのまま貸すのも良いですが、田舎の場合は「何らかの建物を建ててその建物ごと貸し出す」というパターンが一般的です。

代表的な建物として挙げられるのが、

• アパート
• マンション
• コンビニ

等になり、これらは自身で事業をすることもできますが、他人に全て貸して、その貸した相手から賃料を得るという方法もあります。

例えばコンビニを建てて他人に貸す場合、コンビニの経営状況に関わらず、借り手から毎月安定した収入を得ることができます。

一方で、コンビニを自ら建てて自分で始めるというのは、上述した自己運用に含まれますが、家賃がかからない代わりにリスクも大きくなります。

ここで考えなければならないのは、田舎の土地は都会の土地と比べると、その価値が極端に低いという点です。

都会で土地を貸すのであれば、土地の賃料だけでそれなりの儲けが出ますが、田舎の場合は土地を貸してもそんなに大きな収入にはなりません。

そのため、上述したように田舎の場合はその土地に建物を建て、その土地と建物をセットで貸し出すケースが多いのです。

成功すれば大きな収益を得ることができますが、借り手が必ず現れるとは限らないため、場合によっては大失敗に終わる可能性もあります。

そのため、この方法を利用する場合も、地域の需要をよく考えて、どのような建物を建てるかをじっくりと決めていかなければなりません。

なお、駐車場などの大掛かりな建物を建てずに気軽に始められる賃貸運営もあるので、まずはそこから始めてみるというのも良いでしょう。

土地をそのまま貸す

建物を建てず、単純にその土地をそのまま他人に貸すというのも、立派な土地活用の1つです。

借地事業などと呼ばれますが、基本的にはその土地の借り手は、その土地に何らかの建物を建ててビジネスなどを始めます。

都会の場合は、単純に土地を貸すよりも、そこに何かを建てて建物ごと貸したほうがメリットが高いと言われることが多いです。

しかし上述したように、田舎の場合は立派な建物を建てたとしても、その建物の借り手が現れない可能性も少なくありません。

そのため、田舎の土地活用で最も安全な方法としては、この土地をそのまま貸すという手段が挙げられるのです。

ただし、この土地を貸すという方法は、リスクが少ないのに収益性も低く、さらになかなか借り手がつきにくいというデメリットがあります。

当然単純な土地の賃料は、建物付きの賃料と比べるとかなり安くなってしまうので、得られる収入も少ないと言えるでしょう。

また、田舎の土地は賃料も安いですが、土地の単価が低いため安価で購入できてしまいます。

毎月土地を借りるのであれば、購入してしまった方が安いと考える方も少なくないので、結果的に借りるという選択肢がなくなってしまうのです。

自分で運用する代表的な土地活用

続いて、自分で運用できる代表的な土地活用を紹介していきます。

ここで紹介する活用方法は、簡単に管理できる、もしくは半分放置してもうまく回る活用になります。

駐車場の活用

更地をうまく活用すると聞いて、真っ先に駐車場を思い浮かべるのではないでしょうか？

実際に、駐車場経営は建物を建てるような活用と比べると、初期投資も少なく、また管理も非常に楽です。

例えば土地の真横に観光地があるような場合は、その観光地に車で来るお客さんのための駐車場を用意するのも良いでしょう。

しかし管理面で考えると、月極駐車場にすれば基本的には自動で毎月のように土地代が振り込まれるので非常に楽です。

または、コインパーキングのような駐車場を造る方法もありますが、機械を設置する際に初期投資がかかります。

コインパーキングの方が一般的には収益性が高いですが、田舎になると利用者が少ないため確実にもうかるとは言い切れません。

駐車場としての利用が見込める場所かどうかを判断してから、どのようなスタイルの駐車場がふさわしいのかを考えていきましょう。

太陽光発電の活用

太陽の光は、都会であろうが田舎であろうが平等に得ることができるので、太陽光発電は田舎の土地活用としては十分に可能性のある方法です。

駐車場は、特定の利用者がいることから、最低限の管理はしたほうが良いでしょう。

しかし、この太陽光発電には第三者がいないので、基本的には一度設置してしまえば後はほとんど何もしなくてもかまいません。

自身で発電所を設けることによって、家庭で使用する電気代を補うことができるだけでなく、FIT制度（固定価格買取制度）で収益も得られます。

ただし、システムによっては初期投資が1000万円を越えたりと高くなりがちなので、なかなか踏み切れないというケースも多いかもしれません。

また、繁殖力の強い田舎では、知らない間に太陽光パネルに雑草が生い茂り、日光が当たらないというようなトラブルに気を付ける必要があります。

導入を考えるのであれば、まずは太陽光発電の専門家に現地調査を依頼し、きちんと相談、熟考するようにしましょう。

資材置き場の活用

初期投資もほとんどかからず、また定期的な管理も不要な田舎の土地活用として、資材置き場としての利用が挙げられます。

単純にどこかの会社が資材を置いておくための土地として利用するだけなので、太陽光発電のように雑草が生えていても問題はありません。

場合によっては更地をそのまま差し出せば、それだけで安定した土地代を得ることができるため、簡単な土地活用の1つと言えるでしょう。

しかし、資材置き場としての活用を始めるのであれば、まずはその土地の近くに資材置き場を探す企業がある必要があります。

やはり会社から近ければ近いほど需要が高まるので、ある程度の運も必要になってきます。

トランクルームの活用

トランクルームも、田舎の土地活用としてはメジャーな方法です。

上述した駐車場で車を停めさせるのではなく、トランクルームを設置して荷物を置かせるという点では、似たようなビジネス形態になります。

しかし、駐車場とは異なり、ある程度場所が悪くても利用する方が多いというのがトランクルームの特徴です。

また、住宅街や商業施設などに近い方がより需要は高まりますし、レンタル料を高くすることができます。

何らかのトラブルが起きない限り、初めに設置してしまえば後は基本的に放置できるという点は大きな魅力の1つです。

賃貸運営をする代表的な土地活用

次に、賃貸経営として土地活用する際の代表例を見ていきましょう。

なお、賃貸として他人にまとめて貸し出すこともできますが、資金に余裕があれば個人で行うことも可能です。

アパートやマンションの賃貸物件

田舎の土地を賃貸運営するとなった場合、やはり最も代表的なものはアパートやマンションなどの賃貸物件の経営でしょう。

個人でアパートを建て、個人で居住者を募って家賃収入を得るというのが最も高収益ですが、現実的には不動産会社に協力してもらわなければ入居者を集めるのは難しいです。

通常は、賃貸物件を建てる段階からハウスメーカーなどと計画を立てていきますが、建設後の活用もまとめてそのメーカーに任せることも可能です。

例えばサブリースなどは家賃保証も付いており、土地の活用に対する知識が少ない方でも気軽に始められる方法と言えるでしょう。

しかし、場所によってはサブリースをすることで赤字になってしまうケースもあるため、そこは事前に自己調査をしなければなりません。

また上述したように、周りに何もないような田舎では、アパートを建てたとしてもそこに住みたいと思う人が現れないことも考えられます。

ある程度は立地も重要になってくるので、賃貸需要が少ないと感じたら別の活用方法を選択することをおすすめいたします。

コンビニ

居住用のエリアとしてはあまり立地条件が良くなかったとしても、近くに広い道路が走っていたりと別の条件が整っていれば、コンビニは投資に十分に値する活用方法です。

実際に、田舎の土地であったとしても高い収益を上げているコンビニは多いですし、一棟貸しをすれば管理をする必要もありません。

例えば、コンビニの方が立地の良い土地で十分な利益を上げられると判断したら、向こうから出店させてほしいという話が来ることもあるのです。

ただし、田舎のコンビニは広い駐車場が必要なため、まとまった土地を所有しているということが第一条件になります。

また、思ったよりも売り上げが見込めない場合は早々に撤退してしまうリスクもあるので、100％儲かるとは言えません。

すぐに撤退されてしまったら、コンビニの抜け殻の建物だけが残ることになるため、こちらも慎重に判断しなければなりません。

老人ホーム

最も安定した収益を得られる可能性のある賃貸運営の土地活用として、老人ホームが挙げられます。

一度建ててしまえば、コンビニのようにすぐに撤退されてしまうというリスクは低いですが、やはり初期投資はそれなりの額になります。

ある程度の田舎であっても、例えばバス停の真ん前などに土地があるのであれば、そこは老人ホームとして需要が高まる場所かもしれません。

こちらもコンビニと同じくそれなりの敷地が必要になってきますが、一棟貸しをしてしまえば管理する手間もないので安定した収益が見込めます。

ただし、高齢社会に伴って、老人介護系の制度は今後もコロコロと変わる可能性があります。

特に介護報酬が安くなったりすることで老人ホームの経営も厳しくなった場合、最終的には賃料を値下げしなければ対処できなくなることがあります。

賃料の値下げに対応しないと、その業者が撤退もしくは倒産する可能性もあるため、事業継続のためにもきちんと相談しながら話を進めていかなければなりません。

田舎の土地の活用は都会より難しい3つの理由

上述したように、単純に土地を活用すると言っても実に様々な方法が考えられます。

しかし、やはり田舎の土地は都会に比べて活用が難しい、という認識が強いのではないでしょうか。

実際にその通りではありますが、具体的にどのような点で活用が難しいのか？

その理由はこの3つです。

• 立地で難易度が上がる
• 規制で難易度が上がる
• 地形で難易度が上がる

立地で難易度が上がる

単純に、立地が悪いことによって活用が難しいというのが一般的な意見です。

例えば渋谷駅から徒歩5分の土地と、最寄駅から1時間もかかるような田舎とでは、当然需要が全く異なります。

前者の場合は、例え賃料が高かったとしても、その分収益が見込めるため土地を借りたいという需要が高くなります。

一方で、後者の田舎の土地では、借りたとしても使い道がないというような考えから、需要が低くなり、同時に土地の価格も安くなるのです。

田舎にも様々なエリアがありますが、例えば本当に需要がなく、どれだけ価格を下げても買い手が現れないというようなケースも存在します。

その場合は、国や自治体に寄付をする、もしくは商業的な使い方ではなく、自分や家族で使用するという以外の選択肢がありません。

全く使わなくても税金がかかるのは事実なので、今後も全く使う予定がないのであれば、寄付という形で処分してしまうのも方法の1つです。

規制で難易度が上がる

田舎の中には、立地はそこまで悪くないにもかかわらず、何らかの規制によってうまく活用することができないケースもあります。

土地の活用を困難にする代表的な2つの項目が下記の2つ。

• 区域区分
• 農業振興地域

それらについて簡単に説明すると、

区域区分とは？

区域区分とは、一般的に都道府県が計画的な市街化を図るために定めるルールのようなものになります。

土地活用をする上では、その土地が区域区分に入っているかどうかを確認しなければなりません。

区域区分は、大きく以下の3つに分けることができ、どの区域化によって活用方法が変わってきます。

市街区域	建物が建てられる可能性が高い
非線引き区域	建物が建てられる可能性が高い
市街化調整区域	原則建物は建てられない

つまり、市街化調整区域に含まれる土地には、建物を建てられないケースが多いので、そこに含まれる田舎の土地の活用は極端に難しくなります。

建物が建てられなくても、例えば駐車場などであれば問題なく経営することは可能ですが、活用範囲が狭まるのは間違いありません。

なお、ご自身の所有する土地が区域に入っているかどうかは、役所などで確認することができるので、活用前に聞いておきましょう。

農業振興地域とは？

田舎の土地でよくありがちなのが、農地法の規制です。

農地法を簡単に説明すると、農業用の土地の減少を防ぐために、土地を農地以外に利用する際には農業委員会の許可が必要になるというルールがあります。

この場合、土地の名目を変更するための条件を満たし、農業委員会の許可を得ることができれば、数か月後には建物を建てられるようになります。

しかし、全国にある農地の中には、農業振興地域に指定されているエリアも存在します。

農業振興地域の土地は、原則として農地以外に利用することができないため、まずは活用したい土地が農業振興地域に指定されているかを確認しましょう。

なお、農地にしか使えないとなった場合は、ご自身で農地を活用するか、もしくは近所の農家の方に売却したり貸し出したりといった方法が考えられます。

地形で難易度が上がる

田舎の土地の中には、地形が悪いことによって活用が困難になってしまうケースもあります。

具体的には、

• 平地と比べると山や丘などの地面が盛り上がっているような土地
• 谷のようになっている土地

などは、活用の方法が限られてしまいます。

盛り上がっている土地を平にしてから活用すれば問題ないのですが、その造成費用は意外と高くつくので、そこまでして活用すべきなのか、という考えも。

田舎には林や竹藪が放置されているような土地もありますが、そういった土地は実際に木を刈り取るまで平らかどうかがわかりません。

活用するためにその土地の雑木林をきれいにしたにもかかわらず、実は地面がデコボコで造成が必要となった場合、計画がそこで頓挫してしまう可能性もあります。

例えば都会の一等地で造成が必要となったとしても、土地をきれいにした後で十分に回収できる見込みはあるでしょう。

しかし、坪単価が極端に安い田舎になると、数千万円をかけて造成しても回収することができない可能性も高いので、結局うまく活用ができません。

現在田舎の土地を利用して何らかの建物を建てようとしている方は、まずは本当にその土地が平らなのかを確かめてから計画を進めていきましょう。

田舎の土地を活用する際に考えるべき4つのポイント

様々な要因が重なって、田舎の土地は活用が難しくなりがちです。

それでは、具体的にどのようなことをすれば余っている土地をうまく活用することができるのでしょうか。

続いて、田舎の土地を活用するにあたって重要になってくる考え方を紹介していきます。

何をすれば経営が成り立ちそうか

一口に田舎と言っても、実に様々な特徴があります。

例えば、周辺にブドウ農園などのフルーツ農場が多い場合は、そこのフルーツを利用したスイーツを提供するカフェを経営してみるのもいいでしょう。

かなりの田舎であったとしても、大学があれば下宿先を探す学生は必ずいるので、安いアパートを経営するのもありかもしれません。

しかし、近くに観光地があるのであれば、アパート経営をするよりも、民泊という形でホテルのような経営をした方が収益が上がりそうです。

もちろんご自身で建物を建て、経営自体も自分や家族で行うというのも良いでしょうし、需要に合った建物を建ててそのまま貸し出すという方法もあります。

活用の手段はさておき、まずはどのようなことをすればその土地で経営が成り立つビジネスができそうか、ということを考えなければなりません。

全く見当違いのことをしていると完全に赤字になり、最悪借金が膨らんでしまうリスクもあります。

焦る必要はないので、その土地でできそうなことをじっくりと考えてみましょう。

その土地にどんな魅力があるのか

田舎に住んでいる方は、田舎などに魅力などはないと考えがちです。

しかし、普段都会に住んでいる方々にとっては、単に田舎というだけでも魅力を感じることが多いです。

そのため、その田舎の魅力を最大限に活かすことのできる空間を提供してみるというのも方法の1つです。

田舎の魅力を提供するというのは、田舎であればどこの土地でもできる試みなので、初期投資が少なくて済むのであればやってみる価値はあります。

また、最近は田舎に住みたいと考える若者もいるので、そういった若者を取り込んでいくことができれば活用は大成功するでしょう。

例えば、農家の方であれば誰もが知っているような農業の講義や、実技を踏まえたワークショップを行ってみたりするのも方法の1つです。

女性に人気の高いガーデニングも、農業の知識があれば奥の深い講義を行うことができるのではないでしょうか。

田舎で実際に体験することができるという付加価値は、都会のビルの一室で行われる講義とはわけが違います。

確かに田舎の土地の価格は安いかもしれませんが、田舎を体験したいという需要はなくならないでしょう。

始める前にきちんとしたプランが必要

どのような事業を行うにしても、また田舎や都会に関わらず、ビジネスを本格的に始める前にはきちんとしたプラン作りが必要です。

その中でも重要なのは、実際に土地を活用するにあたって、どれくらいの初期投資が必要で、年間のランニングコストがいくらくらいになるのかという点です。

もちろん、全く新しい試みを行う場合は、実際に事業を立ち上げてみるまでどのように転ぶかはわからないという意見もあるでしょう。

しかし、例えば1年間の売り上げがゼロ円だった場合、赤字はどれくらいになりそうなのか、ということくらいは計算できます。

仮に都内の一等地で新規事業を立ち上げても、よほどの口コミがない限り初めからお客さんが列をなすというようなことはありません。

ましてや田舎になると、知名度は全くありませんし興味を持つ人口も少ないということで、連日お客さんが全く来ない可能性が高いです。

それでも認知度が上がるまで継続してビジネスを続けていくことで、初めて売り上げが上がっていくのです。

幸い土地を持っていれば場所代はかからないので、それ以外にかかる経費を計算して年間でどれくらいのお金が必要かを考えてから事業を始めましょう。

そうすることで、実際に土地活用を始めるにあたって大幅な失敗を避けることができます。

最後に

田舎のレベルによって、どのような活用ができるかというのは大きく変わってきます。

もちろん、中にはどうしても活用するのが難しいという土地もあるのではないでしょうか。

しかし、何かその土地の良さを見つけられたら、もしくはその地域の特徴をうまく活かせられるビジネスを思いついたら、その土地活用につながっていくかもしれません。

駐車場経営をはじめとする簡単な土地活用方法もありますが、独自の視点でその土地を見つめ直すことで、ひょっとしたら良いアイディアが浮かぶかもしれません。

何にしても、ずっと放置し続けるよりは、何らかの方法で土地を利用したほうがメリットが大きくなる可能性が高いです。

すぐにアクションするのは難しいという方もいるでしょうが、じっくりと考えて活用方法を見つけていきましょう。